下半年沧州房价有调整的可能吗?哪些区域更有机会 | 卧谈会

血拼沧州楼市 2020-07-30 08:49:29
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实属盛情难却。

上周末,两个纯新盘再次首开,新环线乃至整个沧州市区房价再次开了口。8K+出现了,再次重筑分层底部。

今天卧谈会咱们聊点儿干的,也许这些日子沧州购房者最关心的话题。有关房价调整方向,大市场、区域分化情况,以及风险和所谓的捡漏机会。

01

先说我个人的观点。

下半年的沧州楼市,确实会有所谓的捡漏机会,当然选择错误也可能直接跳入深坑。

受疫情和供应剧增影响,今年的沧州楼市大行情是要趋冷的,至少在上半年各项目的成绩单上看大多是“冷”的。

过去的半年,房企很努力,即使这样我们拿到的整体开盘去化率平均值也达不到五成了,有些盘酝酿一波只能卖出寥寥数字。也有些盘干脆不说开盘了,低调消化。再有,确实是有,拿着预售许可开不出来的项目。

这时候一定有购房者和业内人站出来说,几次线上开盘高去化被你吃掉了?有的盘甚至还是要抢的呀。

第一、别看个例,看比例。

第二、再看具体情况,看价格。

天成诚园,9700元,一个也许高出了预期的首开价格,但仍然是瞎眼可见的倒挂,仍然是天成地产近年性价比最高盘;荣盛君兰苑,首开1.2w,倒挂、环内最低价+荣盛营销操作惯性+区域内产品、品牌优势碾压;

恒大悦府,高层精装1.4w、毛胚1.28w,结结实实的打折+全民营销送钱策略+准现房不错的呈现。

以免大家觉得不公平,此处加个等等等吧。也确实还有其它去划不错的楼盘,但也许真出不了五个了。

城区在售楼盘数儿呢?约等于40,这是比例问题。

大行情趋冷偶遇“高潮”,也只能说事出必有因,且是多方面因素。相对低的价格,还要搭配情怀,换来的暂时的量。有价才能有量,这是上半年沧州楼市的主题。

02

昨天的已经都过去了,不必再杠。明天和接下来五个月是大家关心的。

个人微信及公众号留言收到最多的问题就是,下半年沧州房价怎么走?其实,挺不愿意聊的。盛情难却,再有就是总被喷不说干货,那今天就说吧,仍然仅代表个人看法而已。

可能大伙总能听到,地价、供需、政策是影响房价是涨是跌最重要素。宏观上没有问题,也可以说是大势所趋。那好,沧州目前啥情况呢?

城市层面上没有政策倾斜能力,随大势,变化不大。

前车后辄,控地价没商量。分层回归基本稳定。

供需面,供应剧增的同时,我们也需要关注到的是需求仍在支撑市场面。这里要更具体到区域的需求。(下文重点说)

如此看来,大基本都是稳那就是稳了,为何趋冷?价需博弈!

需求有,却购买乏力,根本所在。

那么这一阶段,房价有调整空间吗?关键词——房企心态、房企状态。

上半年地价、政策稳如磐石、房企业绩完成率太差,购买欲望在下滑。下半年这个局面继续,将有大批房企遭遇业绩压力、更甚为“缺钱麻烦”。

所以,开盘拼仔提了一个大胆猜想,也许下半年沧州楼市,将在继续分化的市场中,出现一些区域的降价、机会。

接下来,新盘要想顺,必须跟进市场形式,说白了需要继续低价换量。那在售盘呢?降价、特价会集中爆发;

——这是机会;

当然,有的房企没有降价能力、或房子降价仍然卖不掉、债务又还不了,撑不住的房企出现也不无可能,兑现、呈现堪忧、不能如期交房、甚至交不了房的盘不无可能;

——这是风险、是坑。

03

具体展开说说,下半年的机会。

除了上文说的房企状态,区域分化、小组团内的供需、价需、竞争是关键。

举几个例子,已经在调整中或有调整可能的几个组团区域(不含待入市区域,仅代表个人观点):

西北角、城南、开发区、高铁新区。

一个个展开聊。

1、西北角

这是一个典型的“高开低走”组团,地王、日光盘背景高调入场,结果姿态、地位、市场热度一次次走出新低。

2017年年底,荣盛、保利、携手高价拿地进场,荣盛楼面价8461元/㎡,保利楼面价4277元/㎡。彼时的大环境不允许低调,荣盛名邸项目备案价高达1.6w。可,疯狂稍纵即逝,高新区大西北可以说一直没有兑现高预期。现如今,3835楼面价拿地的中梁观沧海,高层价1W。保盛二盘尚有存量,跟不跟?

好在,片区已完成小组团连结,区域内暂且不会再有新货供应。即便如此,不排除余货调整的机会。存量较高的拉菲公馆和中梁观沧海均为一线房企,单盘周期拉太长,可能性不大。

2、城西南、城南小组团

城南,很多朋友也习惯说西南板块。怎么称呼也许很重要,在笔者概念了大概指海河路沿线一带几盘更偏城南,游离城西南概念外。吾悦广场、嘉禾一方、紫悦香榭等。

这个小组团的热度从吾悦广场落地开始爆发,随着隆基泰和摘地,供应也来到了一个高位。但除此还有一个关键点:房价走位飘忽、调整口子开的太多、低价口子也已打开。

太久远了咱们不聊,2019年,吾悦广场确实带起了一波热度,房价锁定约1.3w。今年吾悦广场11号楼的小高层,成交价约1.35w上下,产品变线模糊了调整。嘉禾一方则是调的坚决,这是一轮向上的调整,从小高层1.3w,来到高层1.4w(并有车位政策变化),新推的小高层产品线更是高溢价。位置稍差的紫悦香榭首开约1.15w。一年内区域房价震荡频度颇高。

再看几点:从透明售房网监测,目前该区域整体持证存量比例是比较高的。结合去化看,经多次调整,短期内,各盘仍有明显调整需求和调整可能性。房价水位并未铸稳,新城吾悦广场前期高去化的价格或许能做一把标尺参考。

这个周期,低价一旦有了先例,其它项目不跟很难有人愿意高价买账。

3、高铁新区。

一个吕庄子,一条沧县界,冰火两重天。

新西南帝王窝,房价一万七八,圈层铸成,是目前顶改的必看的区域。

两公里外高铁四盘,近身绞杀,可以说是目前直接竞争最激烈的区域了。作为新刚需片儿,这个组团对应的地缘客群本来就非常少,需要概念支撑,加上区域产品同质化严重,年初进入调整期。下半年若拉锯战仍在继续,不排除有好的购房窗口,机会。

好的一面,高铁四盘,总体量和余量均不算大太,加之此前有着尚可的去化基础,大尺度拼价格拼优惠的可能性同样不会很大。

机会总是留给有准备的人。

4、开发区腹地

目前看有些尴尬,略显孤单的组团片区。无论是对于区域发展还是居住角度来说,这里都有很多硬伤。

和泽信云尚地处开发区门户,西可新华东南配套外溢,并有自身配套机遇不同。开发区腹地的阳光城、海云台等与主城仍有明显的割裂带,完全享受不到配套外溢和客群外溢;

周边工业用地占比高,住宅用地极其少;商业、教育、交通配套都相对落后一些;值得关注的是,更有出价空间的地块也将在近期挂牌了,过去三年筑起的泡沫层层击穿。

去年,洋房降到了高层价,这是一个非常明显的信号了。

当下,在售盘,唯一的出路也许是降价获取一批地缘刚需的买单了。或者等绯闻兑现在开发区腹地,可这恐怕真的不是很现实。

04

那下半年其它区域就固若金汤吗?不一定,总得来说,沧州城区楼市仍将是个普遍式,普起普落,连锁反应。

上文提到的几个片区组团仅为举例,和一些可能性的猜测,和正在进行时。

其它区域不排除有过调整,并且继续有可能。但不同的是,有的区域并没有明显的、严重的供需问题,有的地方人们还在往里面“够”。另,一些轻装上阵的新盘房价向下调整空间不大了。

这些降价的口子会咬的比较死,但点状降价、特价在下半年会出现吗?我想这仍要看具体项目着急程度。

当然,如果在这些确定性强一些的组团片区看到更好的机会,显然会更值得出手。

05

不觉敲了这么多字,已超出卧谈会标准。当然,别光我自己说,大伙也别只问我,这期卧谈会也留下你自己的观点。欢迎讨论,发出更多不同声音。

拼仔反问:

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