下半年沧州房价有调整的可能吗?哪些区域更有机会 | 卧谈会

上周末，两个纯新盘再次首开，新环线乃至整个沧州市区房价再次开了口。8K+出现了，再次重筑分层底部。

今天卧谈会咱们聊点儿干的，也许这些日子沧州购房者最关心的话题。有关房价调整方向，大市场、区域分化情况，以及风险和所谓的捡漏机会。

01

先说我个人的观点。

下半年的沧州楼市，确实会有所谓的捡漏机会，当然选择错误也可能直接跳入深坑。

受疫情和供应剧增影响，今年的沧州楼市大行情是要趋冷的，至少在上半年各项目的成绩单上看大多是“冷”的。

过去的半年，房企很努力，即使这样我们拿到的整体开盘去化率平均值也达不到五成了，有些盘酝酿一波只能卖出寥寥数字。也有些盘干脆不说开盘了，低调消化。再有，确实是有，拿着预售许可开不出来的项目。

这时候一定有购房者和业内人站出来说，几次线上开盘高去化被你吃掉了？有的盘甚至还是要抢的呀。

排名前列、别看个例，看比例。

第二、再看具体情况，看价格。

天成诚园，9700元，一个也许高出了预期的首开价格，但仍然是瞎眼可见的倒挂，仍然是天成地产近年性价比较高盘；荣盛君兰苑，首开1.2w，倒挂、环内较低价+荣盛营销操作惯性+区域内产品、品牌优势碾压；

恒大悦府，高层精装1.4w、毛胚1.28w，结结实实的打折+全民营销送钱策略+准现房不错的呈现。

以免大家觉得不公平，此处加个等等等吧。也确实还有其它去划不错的楼盘，但也许真出不了五个了。

城区在售楼盘数儿呢？约等于40，这是比例问题。

大行情趋冷偶遇“高潮”，也只能说事出必有因，且是多方面因素。相对低的价格，还要搭配情怀，换来的暂时的量。有价才能有量，这是上半年沧州楼市的主题。

02

昨天的已经都过去了，不必再杠。明天和接下来五个月是大家关心的。

个人微信及公众号留言收到最多的问题就是，下半年沧州房价怎么走？其实，挺不愿意聊的。盛情难却，再有就是总被喷不说干货，那今天就说吧，仍然仅代表个人看法而已。

可能大伙总能听到，地价、供需、政策是影响房价是涨是跌最重要素。宏观上没有问题，也可以说是大势所趋。那好，沧州目前啥情况呢？

城市层面上没有政策倾斜能力，随大势，变化不大。

前车后辄，控地价没商量。分层回归基本稳定。

供需面，供应剧增的同时，我们也需要关注到的是需求仍在支撑市场面。这里要更具体到区域的需求。（下文重点说）

如此看来，大基本都是稳那就是稳了，为何趋冷？价需博弈！

需求有，却购买乏力，根本所在。

那么这一阶段，房价有调整空间吗？关键词——房企心态、房企状态。

上半年地价、政策稳如磐石、房企业绩完成率太差，购买欲望在下滑。下半年这个局面继续，将有大批房企遭遇业绩压力、更甚为“缺钱麻烦”。

所以，开盘拼仔提了一个大胆猜想，也许下半年沧州楼市，将在继续分化的市场中，出现一些区域的降价、机会。

接下来，新盘要想顺，必须跟进市场形式，说白了需要继续低价换量。那在售盘呢？降价、特价会集中爆发；

——这是机会；

当然，有的房企没有降价能力、或房子降价仍然卖不掉、债务又还不了，撑不住的房企出现也不无可能，兑现、呈现堪忧、不能如期交房、甚至交不了房的盘不无可能；

——这是风险、是坑。

03

具体展开说说，下半年的机会。

除了上文说的房企状态，区域分化、小组团内的供需、价需、竞争是关键。

举几个例子，已经在调整中或有调整可能的几个组团区域（不含待入市区域，仅代表个人观点）：

西北角、城南、开发区、高铁新区。

一个个展开聊。

1、西北角

这是一个典型的“高开低走”组团，地王、日光盘背景高调入场，结果姿态、地位、市场热度一次次走出新低。

2017年年底，荣盛、保利、携手高价拿地进场，荣盛楼面价8461元/㎡，保利楼面价4277元/㎡。彼时的大环境不允许低调，荣盛名邸项目备案价高达1.6w。可，疯狂稍纵即逝，高新区大西北可以说一直没有兑现高预期。现如今，3835楼面价拿地的中梁观沧海，高层价1W。保盛二盘尚有存量，跟不跟？

好在，片区已完成小组团连结，区域内暂且不会再有新货供应。即便如此，不排除余货调整的机会。存量较高的拉菲公馆和中梁观沧海均为一线房企，单盘周期拉太长，可能性不大。

2、城西南、城南小组团

城南，很多朋友也习惯说西南板块。怎么称呼也许很重要，在笔者概念了大概指海河路沿线一带几盘更偏城南，游离城西南概念外。吾悦广场、嘉禾一方、紫悦香榭等。

这个小组团的热度从吾悦广场落地开始爆发，随着隆基泰和摘地，供应也来到了一个高位。但除此还有一个关键点：房价走位飘忽、调整口子开的太多、低价口子也已打开。

太久远了咱们不聊，2019年，吾悦广场确实带起了一波热度，房价锁定约1.3w。今年吾悦广场11号楼的小高层，成交价约1.35w上下，产品变线模糊了调整。嘉禾一方则是调的坚决，这是一轮向上的调整，从小高层1.3w,来到高层1.4w（并有车位政策变化），新推的小高层产品线更是高溢价。位置稍差的紫悦香榭首开约1.15w。一年内区域房价震荡频度颇高。

再看几点：从透明售房网监测，目前该区域整体持证存量比例是比较高的。结合去化看，经多次调整，短期内，各盘仍有明显调整需求和调整可能性。房价水位并未铸稳，新城吾悦广场前期高去化的价格或许能做一把标尺参考。

这个周期，低价一旦有了先例，其它项目不跟很难有人愿意高价买账。

3、高铁新区。

一个吕庄子，一条沧县界，冰火两重天。

新西南帝王窝，房价一万七八，圈层铸成，是目前顶改的必看的区域。

两公里外高铁四盘，近身绞杀，可以说是目前直接竞争最激烈的区域了。作为新刚需片儿，这个组团对应的地缘客群本来就非常少，需要概念支撑，加上区域产品同质化严重，年初进入调整期。下半年若拉锯战仍在继续，不排除有好的购房窗口，机会。

好的一面，高铁四盘，总体量和余量均不算大太，加之此前有着尚可的去化基础，大尺度拼价格拼优惠的可能性同样不会很大。

机会总是留给有准备的人。

4、开发区腹地

目前看有些尴尬，略显孤单的组团片区。无论是对于区域发展还是居住角度来说，这里都有很多硬伤。

和泽信云尚地处开发区门户，西可新华东南配套外溢，并有自身配套机遇不同。开发区腹地的阳光城、海云台等与主城仍有明显的割裂带，完全享受不到配套外溢和客群外溢；

周边工业用地占比高，住宅用地极其少；商业、教育、交通配套都相对落后一些；值得关注的是，更有出价空间的地块也将在近期挂牌了，过去三年筑起的泡沫层层击穿。

去年，洋房降到了高层价，这是一个非常明显的信号了。

当下，在售盘，少有的出路也许是降价获取一批地缘刚需的买单了。或者等绯闻兑现在开发区腹地，可这恐怕真的不是很现实。

04

那下半年其它区域就固若金汤吗？不一定，总得来说，沧州城区楼市仍将是个普遍式，普起普落，连锁反应。

上文提到的几个片区组团仅为举例，和一些可能性的猜测，和正在进行时。

其它区域不排除有过调整，并且继续有可能。但不同的是，有的区域并没有明显的、严重的供需问题，有的地方人们还在往里面“够”。另，一些轻装上阵的新盘房价向下调整空间不大了。

这些降价的口子会咬的比较死，但点状降价、特价在下半年会出现吗？我想这仍要看具体项目着急程度。

当然，如果在这些确定性强一些的组团片区看到更好的机会，显然会更值得出手。

05

不觉敲了这么多字，已超出卧谈会标准。当然，别光我自己说，大伙也别只问我，这期卧谈会也留下你自己的观点。欢迎讨论，发出更多不同声音。

拼仔反问：

#当下的沧州楼市，下半年有房价调整空间吗？哪些区域更有机会？#

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