沧州运河版新地入市?天成诚园规划8层洋房 城东铁路新机遇?

血拼回答，又见面了。经历艰苦的问题边筛边答的过程，我们挑出了几个比较具有代表性和可看点的问答。涉及区域前景/消息面/产品面等等等。希望您能有所收获。

还是老规矩，尽量不做中庸的表达，仅代表此时此刻的个人观点，有时效性噢。仅对面对提问者答疑，仅供参考。

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Q:拼仔你好，我很关注大运河板块的发展，这个地块会很有前景。但除了运河樾府，是否还有别的选择，今年这个板块内会有新的地块、项目出来吗？运河两岸的限高规划控制是不是会决定这个大板块会成为改善聚集的富人区。谢谢回答。

A:首先，一定有其它选择。近期也有业内人向拼仔透露年内、甚至上半年大概率板块内会有新地挂牌。大概位置会在浮阳大道与海河路交口处，地块比较板正，面积也够大。不知道这算不算您大运河概念的理想范围。

其次，这个限高规控。说白话点儿，您特别不能只看这个社区房子规划盖几层来决定它是否为“花园洋房”社区。容积率是硬指标，但也需结合建筑密度，限高几个指标综合来看，当然最终得看开发商这边产品的设计到呈现才能下定论。

这个规控，我个人认为，是把双刃剑，很难两全其美。碰到产品规划设计能力差的房企，反而很容易“挤出”很难看的盘子。

富人区，是不会富人区的。集合交通在线/商业气氛/人口托举，宜居板块，大有趋势。

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Q:拼老师您好，看中XX项目一套129三居，最吸引我的地方是6米的宽厅设计。但是非常纠结精装修差价和上学的问题。作为自住加投资的选项怎么样，希望你能给我拿点主意。

A:其实您的几个“非常纠结”已经给了自己大半答案了。这里就不展开聊了。

我说两个个人观点吧。

排名前列，现在宽厅确实是一种流行趋势，很豪横啊，我们常见的紧凑房型客厅面宽如3.6/3.9米，再大一点的有4.2，再到4.5/4.8米其实就已经很豪了，很多140以内的三房做出这个数据是正好能均衡各个空间的。但5-6米这个空间的宽厅，在这个面积空间里就略显尴尬了。宽厅，除了，大采光面和视觉效果，在130-140左右这个面积段更该考虑他的应用场景，通常会把他划分为沙发区和餐厅或开放书房。但这6米的数据减掉2.5公分墙体砂浆，显然有点儿放不下了。再展开说，若改造功能四居显然就更加局促甚至不现实了。同时还需考虑其它空间的牺牲。

紧凑型双功能宽厅，数据上，6.6/6.4常见，别低于6.2，这是最底线了。当然，您说，我就追求视觉，那么五米五六七八也够用了。还是那话，仁者见仁。但对大多数朋友，我想您还是要从务实角度去思考。

其次，同时您提到了投资这个概念，你这个意向选项在这个盘子里算是头部产品了，那么选择它恐怕就不会像选择面积段更小/单价总款较低的小高层户型更有流通性。

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Q:开发区天成的项目，都说会比较便宜，有新消息吗？值得等吗？在开发区工作，考虑买在这里。都说这个区的房子没有未来，买了会等于干落。去年到现在一直犹豫要不要买。

A:首先，去年这一波翻来覆去的犹豫是正确的。即使在开发区工作，我仍然不太建议置业开发区，腹地没有太好的盘，也看不太到前景，未来很长一段时间仍将面临配套堪忧和滞涨。

其次：天成这项目属新华区，距市区配套和您的工作地可能都比较近，品牌品质加持的话，还比较值得期待。正好有一些新的信息曝光出来了，在这里和大家分享一下：

4月10日天成诚园项目核准的获批。分2期开发建设，共规划12栋住宅，项目总投资为111060万元。值得关注的是，项目也配置了被动式超低能耗建筑面积6916.43㎡。

今日天成方面也输出了信息规划消息：产品将涵盖8-11层低密类洋房，和18层的小高。

另外，至于天成诚园此项目入市价格的预期，拼仔个人认为很多声音都过于乐观了。不能拿他去比较开发区，更该向西看。

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Q:石衡沧港城际铁路(沧州段)全线征迁，对沧州东城来说是新机遇吗？都说高铁一响黄金万两，这边的房子要涨了？

A:排名前列这个条城际铁路已经曝光有年头儿了，机遇已经早早提前透支掉了。其次，高铁机遇已经不能一面而看了。反而缺乏产业的地方，交通越发达虹吸现象越严重。看这条城际沿线设站的情况，沧州市还是处在一个很温和舒适的位置，一定是利好。不过，城东房价就算再涨，也不能因为是城际在这里路过，要做一些更落地的配套价值提升。个人看法而已。

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Q:手上有200万多闲置资金，纯投资。吾悦广场这项目怎么样，是投套商业还是投个住宅？还是选您说的较高端玉玺台的一层带院。

A:从投资的角度说，排名前列你要考虑区域未来的弹性空间。第二啊，玉玺台一楼带院下跃是很好很稀缺的资源，但是他从回报价值上来讲是很受局限的。与其说买玉玺台一层投资，就不如买玉玺台标准层，与其说买玉玺台标准层，就不如说买一个差不多的项目高层百平小三房。要充分考虑一些不太属性产品的价值弹性问题。高端资源明显是自己住很好，单纯投资是不建议的。

接下来再说吾悦广场这个项目，因为它摘地时间正好错开了那波天价地，自持商业也拿到了优惠政策，成本面促成了其定价要比新西南更容易接受一些，那么弹性空间是有的。

然后同理，考虑价值弹性和接盘基数，商业就很被动了。其次，实体经济如此的状况下，投资继续持有风险是极高的。网络上有个段子：一铺养三代也好三代养一铺也好，都是因为三代都倒腾不出去这套铺子。真的话糙理不糙了。

总结，我并不建议这个阶段投资到楼市，一定要投，我更愿意说这是资金避险。小三房未来弹性空间和接盘基数更大些。