沧州楼市新环线内卷成啥样了?33盘1.8万套存量 价格战打响

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前阵子‘内卷’这个词儿出现频率特别高，百科给出的解释是这样的：

内卷，本意是一类文化模式达到了某种最终的形态以后，既没有办法稳定下来，也没有办法转变为新的形态，而只能不断地在内部变得更加复杂的现象。

经网络流传，很多用其来指代非理性的内部竞争或“被自愿”竞争。现指同行间竞相付出更多努力以争夺有限资源，从而导致个体“收益努力比”下降的现象。可以看作是努力的“通货膨胀”。

该词于2020年12月4日，入选《咬文爵字》2020年度十大流行宇。并在大学中广为流传、屡次出圈，引起一波又一波的网络讨论

这确实是个内卷的时代，打工人内卷，企业竞争内卷，就小学生都在卷，于是，拒绝内卷，“躺平”成了当代人的自救。

但是当内卷发生在楼市，会是什么体验呢？

过去两三年，由于市场变化/项目集中入市，沧州楼市的内卷早就悄然开启。

从2017年世纪土拍高成本推动一波“地王高端”项目入市，拉起楼市行情，沧州楼市的内卷就以埋下伏笔。长达五年的去化周期，市场给购房者和房企都上了深深的一课。

2019年众房企逐鹿大西北，再到2020年城南大乱斗；2021年，刚需项目的内卷转战扩散至新环线外，再也没有遮掩。

楼市内卷意味着价格战，意味着推新迭代的产品升级PK，如果仔细回溯，这些内卷行为似乎确实在徐徐进行。但这一波“内卷”真的能让买房群体得到最终的实惠吗？

还是得有一双慧眼...和一波好运呀。

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先来了解目前沧州新环线概念阵容、大致情况

刚刚过去2020年，沧州楼市是极端分化状的，环线内荣盛、天成等品牌房企的“改善型”定位楼盘紧紧把住成交额的头部交椅，甚至皆创历史新高，而这依然难以掩盖楼市主体向外延展的“新环线”势力，不完全统计2020四月份这条新环线外在售楼盘数以占去沧州楼市大半壁江山。

另一个不完全统计，新环线概念辐射范围，堆扎了高达33个活跃楼盘，总供应数据高达36952套，存量破近1.8万套。（数据统计自透明售房网备案情况，统计截止时间2021年7月28日18:00）

去年全市区签约数据也才大概能对上新环线概念目前的存量。别忘了，去年是创新高的一年。这是一个什么样的规模，这里就不继续展开了。

房源供应呈爆发井喷状态，从成交量、去化成绩看也是毫不含糊。

如去年初的天成诚园、年中吾悦广场、年末紫樾香榭、今年初的泽信云尚等项目都是频繁领跑销量榜。

毫无疑问，新环线势力在城市扩容、城镇化目标双重机遇下已然在这两年成为沧州楼市最最热的概念。能吸引诸多房企驻扎、投入开发，理论上讲，片区无论是配套还是区域均价，肯定都该有一定的上升空间。这点其实是毋庸置疑的，但现实却有点儿反逻辑。

17、18年大西北三兄弟名邸、拉菲、观沧海仍在清盘。

2019年，城西贵州大道拍出了四宗土地，均位于高铁站前、规划黄河西路辐射范围，紧密组团，近身绞杀。

2020年年初年末，城西南延展板块一口气冒出宏宇、凯德、隆基泰和、天成、碧桂园、千万间六个房企驻扎。6、7个项目相继登场，虽有地段、产品线分化，但一股暗劲，相互的牵制，也卷的不轻。

2020年底，大西北腹地又驻成了荣盛和府、碧桂园星钻、翠湖天下、领熙府的同板块组团。

加之，城北百丰富力、城东南天成诚园、泽信云尚、城东北方向的荣盛花语城加入了城东江山樾和保利香槟国际等存量群的乱斗。另外，相对成熟的城南还有吾悦广场、嘉禾一方的少许存量绞在一起呢。

如此多密集的新房组团供量，不卷很难。甚至，在面积极小的主城区，跨区域、跨城市的内卷，也实属正常。

02

项目区域/跨区域内卷pk，“价格战”频频

那么这里面一定是有分化的，东西南北，新环线上到底哪更优秀。我们去年做过一个相关的投票讨论，答案从房价行情和区块去化稳定性、配套规划、落地速度其实已侧面给出。

沧州楼市主体来到“新环线”  城市八方你会投谁一票 | 卧谈会

城南吾悦广场商圈组团有明显先进，迎宾二小、商业相继落地，加之海河路提升，城南延展的预期。这里自然新环线最秀、也是卷的最激烈的组团。吾悦华府进入清盘也宣告了区域行情定锚。

其它新环线板块无论是配套还是交通基本仍需依托概念。

城西北腹地目前虽暂无配套和利好规划落地，但概念是相对好的，有西部新城半壁江山的底子，也有庞大的新人居组团优势，相对热度较高，同时因供量高企，内卷在所难免。这一亩三分地儿，小小的单元格内，将同步供应3960套房源。四个项目的肉搏战，一触即发。

不....星钻已经率先放下西部新城的身段，拿出8k头的团购价格。正式打响排名前列枪！

而其他板块的区域价值依托性似乎要相对更少一些，形成跨区域内卷，竞争有限的刚需客户是需要面对的现实。就在这一两周，如城东、西南延展、城北板块部分一线房企项目已陆续输出6、7、8k字头的“员工房、内部房源”的营销政策。

这里不做一一举例了，欢迎大家在评论区同步信息。

当然，这里存在尾盘销售、非标楼层房源噱头等等情况，当然也有调整的实实在在的，安排的明明白白的。但无论如何，这侧面反应房企营销决策层面对市场信心的变化。同时也在市场得到的快速响应，多个项目迅速同步了调整策略。

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走产品差异化品质定位pk，目前还不是常态

产品面：产品力/楼盘定位的内卷，暂时还不是非常汹涌。相对营销策略的调整，产品方面的升级看起来卷的并不厉害。

以2019下半年为划界，受城市规划控制限制，18f小高层社区成为常态。在产品形态上占据主流，其对标大高层确实相对讨喜。但目前，这种产品类型已然常态化，并且受限规控，高低配规划也濒临绝迹。市场上的高低配项目，挤出少量8f/10f”洋房”已是难得。

新环线上项目定位方面，户型终端设计多为“小三居”房型，鲜有配比140以上房型，即使配置也为极少数。更多的改善型项目出现在发展更可见、更靠近市区的板块。

我们可以看到的是，新环线上或以外的新楼盘，已经在有限的面积区间里将户型设计做到了“很好”。但明显的产品终端优势或者更高的定位并未出现，新环线项目依然普遍面对“刚需”，产品也是相对同质化。

在“全装修房源”逐渐常态的时代，我们甚至鲜少看到关于装标内容的输出。更多的说法是“送简装”，这大概能侧面反应成本空间的吃紧，和一个城市的房企做产品的心气儿。

在西北腹地一带，待入市新盘领熙府带来了一些让人眼前一亮的内容，如落地窗、全面宽阳台概念、更低密的独立分区。并且在产品终端配比了155的房型。这是要和整个新环线外卷产品力的节奏，是积极的内容，但同时也面临终端定价的挑战。这是现实一面。

值得关注的一点，领熙府在大西北腹地四盘当中，综合地价成本也是较高的。价格战显然不是聪明的选择，它还卷不卷的起，难度真不小。

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让子弹再飞一会儿呢？

主城区的集中供地近年相继回归，但新入市项目房价行情暂无松动迹象，表面看着是新环线项目在疯狂内卷，但是对刚需来说，又何尝不是没得选择，只能围着这个大圈挑。

迫于压力和现实，各项目虽有“明争暗斗”，价格难以定锚又令购房者不安，这个阶段落脚新环线外，刚需能做的更多的是冷静观察，充分对比。

另外，环内会不会也“被”连锁反应，也不是完全没有可能。

所以，如果你避不开这些新环线外项目，又拿不定主意，不妨先让它们先卷一会。

供应稳定，产品同质化较强，市场或许可以再等一等你。