保利发展控股19年报发布:营收净利再创新高,生态平台加速成型

4月16日，保利发展控股集团股份有限公司（SH600048）（以下简称保利发展）交出了2019年度经营成绩单，以优秀业绩兑现向投资者的承诺。

作为行业领军企业，在市场浪潮中保利发展始终保持稳健发展态势，2019年，保利发展有效把握市场主流需求，持续优化、升级产品，强化了一二线城市及核心城市群的深耕力度，实现了新一轮的业绩增长。

报告期内，保利发展实现签约销售4618亿元，位列行业前五、央企排名前列。实现营业总收入【2360】亿元，同比增长【21.3】%；净利润【376】亿元，同比增长【43.6】%；归母净利润【280】亿元，同比增长【47.9】%，收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。此外，保利发展充分发挥多元化融资优势，有息负债综合成本仅4.95%，显著优于行业平均水平。

另外，在一主两翼战略下，保利发展积极拓展房地产金融与社区消费服务业务板块，谋求新的利润增长点，期望通过三者的协同作用，不断完善多元的利润增长模式。

一、业绩高增长，综合竞争力显著提升

受惠于中国城镇化进程和房地产市场的发展，保利在过去几年里实现了持续的高速增长，经营绩效不断提升。

截止报告期末，公司资产规模突破万亿，经营规模稳步增长。房地产业务结转加快，实现营业总收入【2360】亿元，同比增长【21.3】%；净利润【376】亿元，同比增长【43.6】%；归母净利润【280】亿元，同比增长【47.9】%。

得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，公司毛利率提升【2.48】个百分点至【34.97】%，其中房地产结转毛利率提升【2.69】个百分点至【35.38】%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司实现投资收益【37】亿元，同比大幅增长【37.6】%；净利率提升【2.47】个百分点至【15.91】%。

身处资金密集型的房地产行业，稳健安全的财务管控是企业持续经营的根本。多年以来，保利始终以现金流的特别安全作为风控底线，强化现金流管理，时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。

一方面，公司通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措，持续强化现金回笼能力，全年累计实现销售回笼超【4300】亿元，回笼率大幅提升至【93】%，资金保障稳健有力。另一方面，作为地产龙头企业，公司构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。同时，凭借央企信用优势，公司在各大金融机构获得充足授信，并获得极具竞争力的融资成本。报告期末，公司未使用额度约【2690】亿元，融资头寸充裕。

持续优化资产负债结构，也强化了公司的抗风险能力。报告期末，公司资产负债率【77.79】%，较年初降低【0.18】个百分点；净负债率【56.91】%，同比大幅降低【23.64】个百分点，负债率为业内较低水平。公司年内发行15亿元中期票据与5亿美元债，发行利率均为同期同类产品的较低价格。截止报告期末账面有息负债【2700】亿元，有息负债综合成本仅约【4.95】%，同比降低【0.08】个百分点，继续保持业内先进优势。货币资金近【1400】亿元，为短期借款及一年内到期债务的【2.1】倍，现金储备充裕。

得益于较低的负债较低水平，稳健的资产结构，及强大的抗风险能力突出，公司已获得大公、中诚信等国内先进评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定。

二、城市深耕效果显著，业绩实现稳步增长

多年来，前瞻性的战略定位，精准高效的土地投资，是保利在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。正因如此，保利一直审慎把握市场机会，凭借敏锐的周期判断能力，建立并持续强化了土储竞争优势。

报告期内，公司拓展项目【127】个，新增容积率面积【2680】万平方米，拓展成本【1555】亿元。主动增加拓展项目权益比例，提升至【71】%，新增权益面积【1916】万平方米，权益面积与去年同期相近。

公司根据土地市场变化灵活调整节奏，“不随众，不盲从”，合理掌控投资节奏，年内拓展平均楼面地价【5802】元/平方米，拓展溢价率仅【14%】。新增货量中，住宅货量占比【84%】，产品结构持续优化。

与此同时，保利坚定落实城市深耕战略，持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量不断增加，多元化土地拓展能力持续提升，有效补充优质资源。

截至2019年末，公司拥有在建面积13158万平方米，待开发面积8112万平方米，其中，38个核心城市占比达【58%】，项目资源丰富且质地优良，为公司的持续发展奠定坚实基础。

得益于城市深耕战略，保利在越来越多的核心城市拥有先进市场地位。报告期内，公司38个核心城市销售贡献达到【77】%，其中在珠三角及长三角签约销售达千亿规模。单城签约过百亿城市【13】个，合计销售金额达【2500】亿元，销售贡献占比达【54%】。在全国11个城市中销售金额排名当地排名前列，25个城市进入前三，市场地位稳步提升。其中广州实现签约超【420】亿元，佛山、武汉、北京超过【200】亿元，福州、西安、三亚等首次突破【100】亿元，深耕核心城市效果显著。

三、坚持服务为本，不动产生态发展平台加速成型

在十三五规划末期，保利结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“不动产生态发展平台”的发展战略，坚持以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼，实现企业高质量发展。

通过延展不动产全产业链，提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域，为人民美好生活提供综合解决方案；以产融结合为经营理念，发挥资本对产业的赋能优势，不断丰富不动产生态平台内涵。

报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，募集资金超54亿港元，引入新加坡政府投资公司、高瓴资本、中国国有企业结构调整基金股份有限公司、中国交通建设集团有限公司等国际知名基石投资人，获得国际资本市场广泛认可。

截止报告期末，保利物业在管面积达到【4.98】亿平米，合同面积达到【2.87】亿平米，物业管理项目超过【1000】个；实现营业收入约【59.67】亿元，同比增长【41.1】%，净利润【5.03】亿元，同比增长【49.7】%。根据中国指数研究院2019年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，央企物管公司中排名排名前列。截止2020年4月13日，公司市值达【386】亿港元。

康养板块方面，截至2019年保利已在机构养老、社区养老、适老用品、健康产业展览、养老金融等领域实现了多元布局，获得了丰硕成果：已落地养老机构7家，总床位数2205张，在营的6家养老机构，已有3家通过民政部的五星级评定，广州天悦和熹会即将开业。布局多个微型社区养老机构，覆盖华北、华东、华南、西南等区域的重点城市；保利和品获得23项国家专利；连续六届举办国内规模较大、专业性最强的老龄产业博览会--中国国际老龄产业博览会；连续三年协办世界第三大、中国较大的福祉及康复博览会-中国国际福祉博览会；与太平保险成立首支养老基金等。

经纪代理板块持续推进整合工作，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近【2000】个，市场竞争力持续提升。

商业管理板块管理面积达【268】万平方米,其中购物管理中心管理面积达【153】万平米，酒店管理面积达【94】万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。

不动产金融方面，公司在管基金管理规模近【1200】亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

四、积极响应国家号召，不断践行央企社会责任

在发布年报的同时，保利也发布了同期社会责任报告。保利表示，在实现企业高质量稳健发展的同时，公司注重与利益相关方同享，同心，同创。

公司建立与股东“共享收益，共同成长”的回报机制，致力于向股东提供积极合理的分红方案；坚持刚性及改善型需求定位，回归房屋居住属性，为客户提供自然舒适的住宅产品与全链条的居住服务，构筑亲情和院式社区文化，改善人居环境；充分保障员工权益，发现、培养和选拔不断追求成长的人才，助力员工个人价值增值；始终恪守诚信、公平、公开的供应商筛选流程制度，不断扩大优秀供应商合作范围与规模，与合作方创建共赢局面；积极参与公益扶贫活动，依托“和基金”公益平台为贫困地区儿童播撒梦想与希望的种子，通过就业扶贫、消费扶贫、教育扶贫，响应国家乡村振兴战略，为推动新型城镇化建设贡献力量。

年内，公司响应中共中央、国务院号召，加大扶贫资金投入，向中央企业贫困地区产业投资基金投入3.3亿元，助力贫困地区产业发展，带动贫困人口精准脱贫。

2018年保利集团创新推出“培训+就业”的扶贫模式“星火计划”，公司协同集团将扶贫与就业帮扶有机结合，专门针对建档立卡贫困户适龄子女，在经过专业的技能培训后，让其进入保利物业实习就业，从而实现精准脱贫、长效脱贫。2019年，星火班已覆盖在山西、内蒙古、云南、广西4个省区的6个定点扶贫县，公司积极探索在课程上、学制上、形式上的创新。保利星火班迄今顺利举办三期，共计为193名贫困户子女提供保利物业就业岗位。

新冠病毒疫情发生以后，保利发展控股集团海内外、各战线的员工积极响应捐款倡议，汇聚起了抗击疫情的点滴力量，合计捐款逾300万元善款，已分批次捐赠于救助疫情防控工作的医疗机构、医务人员、困难病患者及其他需要救助的困难群体。

公司精准驰援湖北疫情防控单位，疫情爆发后及时将总价值3600万元的165类生活物资精准捐赠给了武汉十一个市区的“方舱医院”，同时将给职工准备的部分防疫物资优先捐献给了江夏排名前列人民医院。此外，公司还将从海外全力采购的1.8万个医用口罩、9000件防护服等防疫物资，精准捐赠到了湖北省同济医院、省妇幼等的7家一线疫情防控单位。