沧州高新区为啥房价矮一头?九河宸院值得等吗?顶楼二楼怎么选?

血拼回答开年排名前列聊，都是些冷门问题，希望给您带来新的“置业思考”。

老规矩，以下回答仅代表回答者个人此时此刻的观点。也仅对应提问者，供大家参考。

Q1

在外地工作，这两年房价好了，考虑在老家也买一套。希望血拼楼市点评一下高新区？为什么配套和板块基建都不错，房价却明显低一头。xx项目7000送车位值得买吗？

A：我曾和你有着大概相同的思考，沧州高新区大西北角这个板块，确实有着比较新的基础建设，同时人居规模、相关配套也都成型了。按理来说，它的宜居宜业基本面是非常不错的。

为什么房价明显低一头，个人觉得有以下几方面原因：

⒈基本抗性，位于主城规划的最西北端，确实相对其他板块有一个“远”的抗素。但要说明的一点是，这里并“不荒”。

⒉整个板块的批量新房开发正好撞上了“大周期”，曾经的高新区也是诞生过沧州排名前列个日光盘和熔断土地的。较高的新房单价也叫到过一万六七。

最终也是没有顶住大周期的冲击，由点到面形成了一波强普降。

这是一个时间节点的问题，其实沧州很多其他板块也有普降，但降幅没这么大，视觉冲击没有曾经的高新区西北角这一片这么强。

⒊声量和价值共识，这座城市太小，人们普遍不认、再加上它被降价击穿的行情，这就是一个叠加效应。

对于这里的房子价值低、降价的声音越来越大，从而达成了某种价值共识。即使这种共识是错误的。在沧州这种相对小的城市，声音集中，共识是很容易达成的，而这种价值共识一旦形成，就很难改变。

“众口铄金，人言可畏”。

～

高新区到底怎么样？我觉得还是不错的。

沧州高新区产业在这个城市还是相对蓬勃的，中航、明珠、阿里、华为这些高精尖产业都是集中选址在这边的，并且有很可观的贡献。

理论上，一个城市的高新区，应该是这个城市的房价高点。很多外地朋友来沧州做调研都会惊讶，为什么界面如此是、配套在线、有产业的高新区却卖不过配套全无的县区新概念板块?

在沧州，高新区被低估了，这是一定的。

但，现在、大西北角显然不会是高新区的答案。因为我上面解释过了，在这样体量的城市做置业，不要站在共识的对面。

并且，大西北角，目前的余盘，无论从品牌口碑、安全性，还是产品力、产品情况看，个人并不是非常推荐。

越惊人的价格，带来的往往是越低的预期。

高新区，更靠近主城板块的项目如颐和新园、包括西北角已经完成交付的社区如天成和园等都还是很有竞争力的。

未来西部新城向西北方向的连接成片还是非常值得期待的，更靠近主城，更好的产品或许会是这里的人居答案。

综上所述，您说的这个项目，我个人是不太建议。

Q2

书香新苑这个项目怎么样？若前期问题解决、手续齐全了，这个位置的洋房，是否属于稀缺居住自用，可以作为改善选择吗？

A:现在我们看盘是存在一些误区、或者不是非常全面的。

对于改善居住，我们要考虑的也许不止建筑类型。

一个合格的改善居住还有很多软性、硬性的因素需要考察。

∥书香新苑效果图

这个项目，我们在新年前后也是有所关注的。1#、2#楼已获得预售许可，形象进度也非常ok。

但就目前已知因素讲，即使成功解决遗留问题，也非一个很好的改善选择。

仅从产品着手，虽暂未获取这个项目的全套产品信息，但仅从其预售许可所透露的产品信息看，87-132，产品线是难及改善级的。

流出的规划设计图看，其楼距、楼座的面宽纵深比也不是非常理想。

简单总结，该项目地段情况确实相对理想，但并不一定是理想的改善选择。仅看项目基本面儿，不能说六层建筑组成的社区都是“花园洋房”。

另外，就地段占位而言，虽是主城核心很黄金的位置，但解放路以北连续数年无缘“迎宾十四中”的划片，缺少了一项很硬性的一级指标。

我们可以一起关注一下它后续的解疑情况，市售率，更多产品、价格信息的输出。

Q3

刚需型改善，大运河板块九河宸院值得等待吗？大概能多少钱一平，有没有什么较新的进展。

A:据观察，这个项目已经有开工迹象。但节奏不是特别快，入市还是迷。

但作为刚需型改善，我觉得可以劝退一下，多关注一下目前信息更明朗，在售的项目。因为这个项目不是单价的问题，而是总价。

九河宸院这个项目此前的规划公示已经透露了其户均面积情况，也就侧面透露出了它的定位级别。关注这个项目，要对他的总价有所预期，而非既希望它出一个好的单价了。

其实如果看好这个板块，像珑玺、玺樾春秋当前出来的参考信息已经比较全面了，产品不错的情况下，这些项目的价格走势，行情锚心也许更值得大部分购房者关注。

Q4

关注的x小区各方面都很中意，现房了也没有什么忧虑了。就是预算只能够到顶楼和二楼的特价房。一定要选一个，怎么选择呢？

A:这个问题，简单点回答吧。如果顶、二非要选一个，我会选顶楼。

理由，顶楼后续出现预期的问题，花钱可以补救；二楼出现预期的问题，花钱也没有用。

详细点说，顶楼的忧虑无非所谓冬冷夏热、防水不好。这些问题应该不太容易出现了，即使出现，也有很好的解决方案。而二楼的预期问题，日照时长基本是无解的。

另外，顶楼还有私密性、视野、采光通风等一系列优点。

现实情况是，现在大部分新房项目顶层的售出效率也要比二层高出一大截。

回头放到二手房市场，理论应该是相同的。

本期内容，略显小众，还是希望能给您带来一些独特正确的“置业思考”。欢迎大家在评论区继续延伸有价值的问答。

另外，又一个春天已经到来，万物复苏，我们也会在近日给大家带来相关的专题内容，看看这个城市，观察一下新的楼市，敬请期待。

（当然，也欢迎大家私信点菜，告诉我你想看的内容，我会参考）