沧州房价崩盘?高铁四盘怎么比较?三居卧室布局咋选 | 回答

“国庆七天乐儿保卫战”已接近半程。早上拼仔在个人朋友圈发布了选题征集。回答以201：93票战胜了户型选题，所以今天将与大家见面的还是每星期三陪你度过的回答栏目。可气的是还有部分朋友，竟然让我发两推，我拼仔是这种勤快人儿嘛。但是，在今天的回答中，拼仔巧妙了融入了一个关于户型的问题，就当是下篇户型选题的热场吧。机智如我！

阅读前重要提示：

问答内容，仅根据提问人自身情况分析给出建议，建议也只代表答者个人立场及建议（因为我说过多次，尽量不做中庸的表达，所以再次重申，所有血拼回答输出的内容仅代表答者个人。）且具有一定时效性，不一定适用其他人，如有情况雷同，仅供参考！

壹

拼仔，很多人说三四线城市房产会崩盘。目前人在石家庄，大前年买的，沧州这边父母有两套（目前一套闲置，到是也可以用于我回家）。考虑过些年回去或者理财保值，沧州还有投资的价值嘛。

类似这个问题，很多朋友在不断的问，很多三四线城市和县城都没有支撑当下房价的动力，会有崩盘，房价跳水的现象。像您的情况会担心在老家置业有未来房产不好处理或达不到理想保值率的现象。可以明确的回答了，这种情况其实已经在发生了，所以类似的问题其实大家没必要再问了。现在类似咱们这种城市，随着棚改的萎缩带走大部分需求，人口流入动力不足，购买乏力等因素凸显，一定会有房产未来不好处理掉的问题，说崩盘不至于/房价下跌也不至于，并且比较难。但是流动性变差了，这个是一定的。换句话说，如果现在置业的话，一定要有用途的，要住人啊。如果像您的情况已经配置多套房产，并且非自用用途，那拼仔的建议是趁早抛掉。

贰

西高铁瞄准两个楼盘碧桂园锦熙府和隆基泰和紫悦府，准备刚需自住，位置一样，目前都没啥配套。想让拼仔详细说说这两个盘，对比对比。

产品上，现在两个盘已经基本都全面曝光了。隆基泰和定位很刚需，8.7万的体量，住起来可能比较安静，规划9个小高层楼座，目前曝光的户型从85-115平。碧桂园这边呢偏改善一点，更大的体量，6-18层的产品，100-190的面积段，显然更全面。这里个人认为两个楼盘是面对不同的需求的，产品定位不同。

虽然在同一区域，基本坐拥同等配套，位置还是有比较的方法的。这里拼仔就跑题简单唠叨两句。三点吧，一，如果是刚需自住的话，商业配套一定是你要关注的，目前看来这四个楼盘还是都比较依赖规划，和较远的大商，这时候自配商业体量很关键。社区体量也非常关键。第二，产品形态，上面说了，洋房小高层肯定要比高层来的更有价值，居住起来也会更舒服。第三，投资及后期市场价值来讲，个人觉得是个挺飘渺的话题，该四盘位置几乎是连接成片的状态，区域发展/配套落地只能依赖规划，飘渺的内容可以共享，现在很难说哪个小块会做的更好，贵州大道未来可能会履行城市一级环道的责任。

综上所述，这个时候你能好好比较一番的就是产品面，另外更重要的一点，出价。动荡的当下，同区域同质产品，三个大牌子，入手起始价是决定未来的关键一环。高铁新区四盘，碧桂园锦熙府/保利堂悦/隆基泰和紫悦府/金狮国际，拿地成本较低的后三者定价空间更灵活。

（高铁新区现状）

叁

家里有套近20年的老房，位置还可以，旁边有公园，对面规划了商场，学区十中南环小学。好出手嘛，能否卖个还不错的价钱，周边竞争对手主要是房龄小一点的回迁步梯房。拼仔聊聊。

听您这么说，我大概知道是哪个小区了。直接答吧，不太有市场竞争力。

这类房子的话算是沧州最早期的商品房或经济适用房，首先步梯这一点就会让很多刚需自住需求放在选择的末端。第二年头已久，设计/房型可能都不太板正（当然也有不错的户型，但面积段应该较大），较现在的新房/次新房利用空间差了一大截。第三，虽位于市区成熟板块，但这不是较大热的板块。

综合以上，如果房子闲置或考虑整合置换优质资源，建议还是参考一下周边新房/二手房售价，不要有太高的心里预期，跟大家差不多的价格能卖掉就尽快卖掉吧。

肆

三居户型的选择，一种是双卧抱阳厅，一种是主次卧挨着（所谓的动静分离，私密性较强）的，这两种户型哪个好。

大多数情况下（目前沧州市面上的产品）这两种户型都不是同产品线上的户型。排名前列种大多会出现在洋房/小高层，而后者大多会出现在高层产品中。并且面积段也会不同。所以不能直接说，哪种更好。但应该是双卧抱阳厅的户型产品会更具改善属性一点。

另外，这个问题里个人觉得或许有一个误区，主次卧挨着的户型动静分离（如果把小卧室作为书房或多功能房或勉强谈得上）但私密性较强，拼仔认为是不具备的（这种户型北侧几乎都会设有连廊），其私密性也远不如排名前列种。

根据这位网友提供的描述，结合目前现在沧州市面的大多数产品的情况。拼仔找了几个同时有此二类户型的项目进行同项目内户型对比。

至于哪一种好，拼仔的答案是都还不错，现在很多新项目把刚需小三居做的非常到位了，空间利用上很紧凑。当然如果钱包够鼓，无疑排名前列种户型会给您更好的居住体验。

另外，这里发一个预告，近期拼仔会做一个关于户型的选题，大家有什么关于户型的问题可以一股脑抛过来，给大家解惑不敢说，咱们一起讨论。

伍

拼仔，市区9月连续十宗土地流拍，都说土地拍卖价格拉高了房价，这回房价得降了吧？

拼仔个人觉得不“适得其反”即是好结果，房价流传一句这样得话对房地产进行调侃：“土地流拍，说明市面上的房子减少，房价肯定要涨。土地拍得多，说明房地产市场预期看好，房价肯定也要涨。”其实真的好似有理有据难以反驳，事实总是惊人的相似。但这一次，沧州楼市存货满满/高压调控/需求紧收/购买乏力一个个不利因素下，恐怕“涨”是涨不得了。但“落”呢，个人觉得e'm'm'm'm，大规模普降实在不敢想。短震荡或将延续。

这次土拍近乎全军覆没是件意料之外，情理之中的事情。挂牌地块位置偏远/所属区域竞争激烈，开发商子弹不足，市场调控重压等都是有效诱因。但市区连续十宗土地无人问津仍然会让人有些焦虑。这就意味着，继高铁新区四盘后市区将再次出现无新盘入市的断档期。2016年去库存后，沧州进入了漫长的供地荒，直至2017初的“世纪土拍”，十余千万加亩价宗地一举把楼市泡沫推向高潮。随后，土地供应荒再次来临。供需矛盾在当下看来仍然存在。

此次土地集体流拍后，再次挂牌情况还暂不确定。但如此大规模的流拍/流场显然不是太好的节奏。如上段落所提，供需平稳是目前沧州楼市迫切需要解决的问题。