沧州楼市三大参考坐标出现 房价怎么走?房企购房者谨慎试探

血拼沧州楼市 2020-04-02 10:27:03
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沧州楼市疫情后启动速度还算是很快的,但客观情况决定了恢复期不会太快,毕竟我们的市场面,市场体量不止这五个热盘了。全面复苏,还需情绪到位,资金到位,大环境到位。

长假后5盘开盘新推 房企和购房者都在试探

亮剑者将在二季度继续活跃

一季度结束,是时候做一次小总结和展望了。

在过去的两周沧州楼市迎来了表面气氛的回暖,配合保利/新城等几个品牌房企加推新开,一季度末沧州楼市有了新的坐标和方向。

新推开盘表现和疫情后房价一定是两大坐标,并指引着下一阶段的方向。

以下是长假后的新推开盘数据(去化情况综合房企和业内口径,仅供参考):

1、保利堂悦,推售3#楼,小高层,72套,去化超50%,均价12000;

2、新城悦隽风华,推售15#楼,小高层,64套,去化超50%,均价12000;

3、天成玉玺台,推售7#楼,小高层,136套,去化情况不明,均价17000。

4、凯德悦澜湾,新推7#楼,小高层,72套,去化超50%。均价10000。

5、新城吾悦广场,新推8#楼(2/3/4单元),高层住宅,192套,去化超90%,均价13000。

简单提炼一下:

1、大房企,小体量。

疫情后能快速反应新推的八成是大房企,未来二季度能高调推新的仍然是这部分一线房企。推新体量方面,这次也少则64套、多的如吾悦广场也不足200套,这也是长期蓄客后临阵砍掉了一个单元,大家都在控制放量节奏,追求一个好的去化成绩,谨慎的很。另外未来很长一段时间将难以出现大规模开盘/日光盘。节奏为啥拉不起来,细品。

2、去化面呈现小分化,即开即罄没有出现,也难有了。

5个楼盘撑起了长假后第一时间的楼市,疫情之后的第一批开盘,这个去化已经算非常不错;其中吾悦华府一骑绝尘,但如上文提到,8号楼总货量为256,本次新推历经了长周期蓄水.即使这样各房企仍然仅”低调”宣传热销,即开即罄的在这个阶段消失了。

3、降价也委婉,涨价也委婉,其实均未至!

一季度平静收场。

几个楼盘新推大面上仍是节前市场价,天成拿出其社区内稀缺的95房型和最佳楼座,附加了一个95折的优惠应对周期,顺销存量楼座也给出了不错的成绩,乘产品力唯一的优势并未受到太大的市场冲击,继续其顺销节奏。新城二盘价格有微调,但也是乘“产品变线”之风,并且综合优惠后成交价,其涨幅可以说相当委婉了。

疫情后,赶在三月沧州第一波开盘,象征意义非常大。

很明显,房企和购房者,都非常谨慎,对价格非常敏感,对未来市场还是谨慎,但是也都探出了脚,这算得上一个非常积极的信号。未来一段时间,会留在市场上继续活跃的大概率还是这些盘子。因为在如此艰难的一季度,他们率先出了招儿。有存货出不了招的盘,试探步能否在4月初做出来并成功得到反应,是其生存空间之关键。

3月只是一个开始,5个楼盘只是一小波试探。市场仍在大规模停滞。

进入4月份,乃至整个二季度是2020沧州楼市的重点反应期。值得,并一定要仔细观察。

2

去化率和房价调整两点需综合去看

一季度已逝 稳定盘坐实

看了上文肯定会有人会说,这开盘去化数据有水分。房企吹水!拼仔也跟着吹水。去化能有这么好?

得,不光你自己知道,我想所有对楼市有观察的朋友都知道,但他们也一定能理性对待并得到参考信息。

开盘数据有水分,问题是,房地产市场化20年,哪一年没有水分,哪次开盘没有水分?即使日光盘也会在后期零星蹦出房源的。现实一点。

有水分,正常。你要在吹水数据里看到内容,在这个时代必须具备这技能。

很多业内朋友会告诉你:除了项目总,项目上其它人也不一定知道真实的数据。

去化面数据信任度仁者见仁,可价格是硬指标,可参考,可推测。

这波新开五盘其定价之委婉上文提到了,天成玉玺台为例,不要仅看其这一次开盘的价格,回望一下其首开至此,1万78的价格一直贯穿,各产品型/楼位/面积段均有其成规律的定价路数,本次一期推优质楼位95的稀罕货,给出一个1.7-的价格来抗下这一波逆势周期,也算是聪明选择。

吾悦广场,一直以来凭借其临西南区位价格洼地和自主商业配套之势成为沧州楼市最受关注的楼盘之一。区域间的分化倒挂,和8号楼与此前开出的9/10号楼楼位优势,使得其此次去化成为未受价格微调影响,也在情理中。毕竟,与临板块二手房,和板块内新房相比,1.3的价格仍有优势。

价格盘稳,有心气儿高调推新,其去化面大概率不会太次,当然,也很难太跳。

来到第二段落我仍然在不断强调,平稳盘。很多朋友问,二季度价格上调通告,那我建议您再读读一段落和以上举例,涨是微涨,还要有好说法,降目前看只能是微调。价格要和真实去化放在一起看。

还是那句话,这个阶段喊涨就像冲锋前那一吼“冲啊~~~~~~~”,更多的是壮胆儿,到实际操作面上,冲不冲得看双方站位。市场反响,供需关系。

3

除了新房,一级市场也在过去一个月被频繁关注并热炒,有必要也聊聊。

土地市场热度,房企储值热情,这是市场的核心判断点之一。也是今年来沧州楼市的重要参考。

如果点评一季度的沧州土拍市场,也还是要说那三个字“稳定盘”:

一季度城市规划版图内三宗地成功出让,3月12日天成摘地城东,底价成交。3月25日凯德宏宇携手进军城市版图最西南角。值得注意的是,其中纸房头GTP-2019-05号地产生了本地房企间的举牌竞争,最终宏宇501万高价竞得这宗地块。这个价格出乎意料,被业内外捧为一级市场回暖参考。但我们应该冷静下来看一季度,仅有的三宗地块全由本地老牌房企摘下,两宗几乎无溢价。在那场竞争激烈的GTP-2019-05号地的竞拍中,口袋最鼓并有消费任务在身的碧桂园一直保持沉默。

我更觉得,纸房头地块考虑其位置情况,和竞争过程,成交数据参考性其实一般。受疫情影响推地节奏也慢了下来,没有更多的参考样本,没有更具代表性的参考样本,一线房企没有出手储值。一季度沧州的土地市场更大面儿上延续了2019年下半年的平淡,或者说是平稳吧。

4

小结了

几个重要参考坐标给出来了,开盘去化没有即开即罄,也没冷场,平稳!价格涨跌都是委婉的,稳!土地供需谨慎,本地房企站台,城区内地块底价成交,稳!

这是一季度或者说节后二三月份,沧州的市场面非常平稳,或者说仍在试探。

若表面感受的话,沧州楼市疫情后启动速度还算是很快的,但客观情况决定了恢复期不会太快,毕竟我们的市场面,市场体量不止这五个热盘了。全面复苏,还需情绪到位,资金到位,大环境到位。

另外不要去参考什么石家庄棉五地疯狂竞价,1.6万楼面价啥的。这里面的事儿多了。更不要去参考深圳杭州苏州反应激烈,抢房的市场。沧州,还是沧州。脚踩实地去测温/去判断。

再次重复,接下来的二季度,非常关键,市场走势有很大的参考价值。

踏下心来,路还长,夜也很长。

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