沧州二手房迎来「满二」周期 成交价回落与新房成制衡之势

国庆假期在家前后这几天，有个特别的发现，父母住的小区二手房带看开始活跃起来了。我的电话也是频频响起，大多是咨询几年前在鼓楼置办的小户型是否要挂牌。二手房市场在我的世界里仿佛活跃了起来，而其热度令我惊讶。

新房供应井喷，一二手房倒挂，莫碰老破小，不是都说二手房兵败如山倒了嘛?

而今，我们看到很多从业的朋友对二手房又展现了久违的热情。推荐，带看，询问。很是有干劲。

带着这样的好奇，拼仔走出去和几个中介的朋友详细的聊了聊，通过线上及实地踩点获悉了一些参考数据。

噢？二手房市场或许将悄然回归。在不久的将来重新回到大众视野。二三级市场相互制衡或许是未来的一个方向。

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横盘二余年二手房成交价理性回调 大势所趋

一位从业房产中介数年的资深销售告诉拼仔，“今年来至现在，业主心态有一个巨大的转变，诚心卖的也早就脱手完成置换了。挂牌价确实存在一个虚高的现象，成交打上9折是常态。”

恰逢他的门店刚刚成功售出一套嘉禾一方花园二期的房子，标准楼层，高挂牌率户型。成交单价在1.2万内。这与安居客/58等二手房平台接近1.4万的挂牌平均价直接下调了2000元。而，观测该小区二手房平均挂牌价数据，在两年前的17年10月曾一度达到1.6万元。

同样，再拿鼓楼这套房子举例，我边上的邻居1.35万的价格已经挂牌两年，而我们现在还是邻居。来电询问挂牌的中介明确告诉我“您这个房型楼层在这个小区都是最抢手的，1.2万应该能出，你可以挂1.3。咱这是八中学区房，好卖。这栋小户型楼座很多人就是为了孩子买个学区房。小区内流通率较高，北向户型要把预期降到万元甚至八九千才能卖掉”也是，每天楼里进进出出的老邻居真的少了，这么看预期腰斩了，也难怪大家变得务实起来，这是有必要的。

另一个业内朋友跟拼仔说，二手房成交价横盘，2016年底2017年初到现在这段时间房价基本没怎么涨动，可以这么说很多投资客当时多少钱买的今年基本加上利息成本和持有成本差不多就出了。继续持有下去，成本是很高的。这是如今二手房市场和价格同步回归的另一诱因。

在产品竞争力越来越占主导的今时，部分高价入场的投资客手里的产品竞争乏力，持有风险会越来越高，若房价继续横盘，这是很艰难的。

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2017涨点满二周期来临次新房入市 二手房市场迎来新机遇

上文提到，横盘两年持有成本的激增促使二手房价回归。但不知各位是否看到了这个满二年更关键的几个点。

其一，满二意味着在税费上极好的优惠条件，更助于市场流通。若在平行价格下，我想很多朋友还是愿意选择一手房，出了产品更新，设计更合理这些。还有一个点，省去一笔不菲的交易税费。而满二年意味着一个入市周期。再重点的是，2017年买入的房子到2019年并没有很大的涨幅，甚至差价为0。这样的话，就很合适了。一手房税费的手续费的优势荡然无存。

其二，品质面上，那些次新房满二年差不多到了一个下证周期，开始集中入市了。这意味着什么。很多朋友是有新房情节的，那像香堤荣府等这批次新房未装修入住的房源大批量入市的时候，一手房的产品优势又再次被拉小了。这些房子若以一个好的价格入市，在摆脱税费等束缚后，将对一手房是一个很大的冲击。

截至发稿，关注市区热门次新房，确实会发现挂牌数真的很高，很高。

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大时代下我为什么推荐大家也看看二手房

1/大时代，高周转，让新房的实景呈现存在不定数

说完了二手房市场大概现状，我们再来说新房。

关注血拼楼市的朋友每天都在关注新盘动向，不难发现的是，这两年房企拿完地之后，从取证规划，到开工，入市收钱，开盘。光速一般，“高周转”“大时代”成了沧州楼市新的关键词。您能体会嘛，我是恍惚，这才过了大半年，一下这么多新盘出现在了大伙儿的视野里。

新城吾悦广场为2019年3年20日，新城以11.48亿元的总价摘得沧州西南净地，6月23日举办产品发布会，7月27日营销中心开放，商业、住宅产品亮相，8月月10日住宅启动验资，8月24日商业启动验资，住宅预计10月中旬开盘，预计价格12500元/平米。

碧桂园锦熙府为2019年4月29日，碧桂园以4.94和4.72亿元，楼面价4909元/平米和楼面价5126元/平米摘得沧州西高铁旁地块，6月7日城市展厅开放，7月初开始VIP招募收取意向金，8月3日举办智美生活发布会后，便开始了定存锁客，8月24日项目示范区开放，沙盘、户型图、三个样板间同时亮相，9月份预计开盘，因证件原因，开盘时间一直往后推迟。

隆基泰和紫悦府为2019年6月20日， 隆基泰和以2.4亿元，楼面价3750元/平米摘得位于高铁西站旁不远处GTP-2018-41宗地，9月14日城市展厅开放，9月21日85-115平米户型曝光，10月1日排卡开启，项目预计首开4栋小高层住宅。

荣盛锦绣学府为2018年12月24日，荣盛以5.76亿元，楼面价4081元/平米摘得西北门户1907号宗地，3月售楼处开放，100-140平米户型图亮相，4月1日开始VIP排卡，6月7日迎来首开，加推5栋住宅，7月13日加推14#楼，7月20日加推13#楼，8月3日加推4#楼，9月22日加推3栋高层住宅，现已进入清盘收尾阶段。

大时代下，房企“高周转”已成为常规操作。融资拿地、开工和入市销售，“快”！就是主题，通过加快资金流的周转来缓解企业压力。手忙脚乱和有条不紊这两个形容词此时就会出现在各位的眼前，项目的“品质”可想而知。大伙儿最近可能都没少看新闻，高周转状态下，维权屡见不鲜。这种事儿也真实的发生在咱们沧州老百姓的身边。

当下如此高的房价，除了顺大势，要有有的产品作为支撑动力。推广中各种华丽的辞藻和高大上的配置比比皆是。但，动荡的环境还是给实景呈现带来很多不定数。不到交房的那天，一切看起来都有些飘渺。实景呈现能力会是未来房企比拼的一个硬指标，运营中期种种变数减配保本也或在所难免。拼仔之前在朋友圈评论黄骅湿地一精装维权事件的时候表达过自己的态度，这种事儿近几年会时不时的发生在我们身边。

2/实景/配套/学区 真实存在的东西很多时候不会让你失望

最近经常收到很多网友的提问，高铁新区XXX是属于沧县嘛，买了以后孩子能上17中嘛？到不是说，就一定不好，但毕竟现在谈这个问题太飘渺，教育局日前发文明确表示，学区划片以相关部门发布的公告为准。也就是说在您小孩上学前一切还是不定数，如果涉及到孩子明年就要入学，那恐怕以上几个项目未来的学区再好，也无法解您当下之急。这就是不少家长回去斥百万巨资去在重学区买一个老破小的原因吧。

（高铁新区现状）

再说其它配套设施，现在很多成熟区域的楼盘的“大哥”之路也是历经三五年一个大小变样，才觅得周边交通/医疗/商业配套如此完善。要知道五六年前天成郡府和十四中也在农村。而很多时候这种机遇是可遇而不可求。

实景呈现方面，这个就不用多说了，这是现房得天独厚的优势。想要买这套房子，去小区里走一走，站在窗前感受一下。如果一切都觉得还比较合适，价钱和其它情况都详细了解，也还OK的话，那就差不多可以买下了。

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小结

简单总结一下，也不是说新房和二手房就一定谁更好，更有市场。笔者认为，未来一定程度上，二三级市场相互制衡的情况会延续。而房企需要在产品上，内容上投入更大的经历，才能脱颖而出。购房者而言，一方面我建议大家可以新房二手房都看看。另一个，就是若要购房，看看您选择的房源综合竞争力够不够，能不能在未来市场继续和一手房次新房继续竞争。