是谁导演这场戏剧?沧州房价上涨含多重因素

焦点网友99001092438 2016-10-11 08:35:00
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十一期间,楼市“紧箍咒”频出,19城先后出台新的调控政策,引起房地产市场轩然大波。而追及源头,则为今年多城房价的“无节制”上涨,且其上涨态势及引发购房者置业的“紧迫剧情”,用“疯狂”一词来形容甚至都缺少几分颜色! 然而,这种“疯狂”,在沧州购房者还没有做好心理准备的情况下,已经在这个四线城市蔓延开来

十一期间,楼市“紧箍咒”频出,19城先后出台新的调控政策,引起房地产市场轩然大波。而追及源头,则为今年多城房价的“无节制”上涨,且其上涨态势及引发购房者置业的“紧迫剧情”,用“疯狂”一词来形容甚至都缺少几分颜色!

然而,这种“疯狂”,在沧州购房者还没有做好心理准备的情况下,已经在这个四线城市蔓延开来。

现实是最好的剧情大师:彻夜排号、日光盘、开盘当天调价、捂盘惜售……此类曾让沧州购房者感觉遥不可及的词汇,如今却一一在这座小城上演。

与市场现象“交相辉映”的是房价的疯狂上涨,以下几组数据足以证明这场“戏剧”让人拍案叫绝之处:据搜狐焦点网不完全统计,截止今年9月,市区楼盘自开盘以来,最高涨幅达4600元/平,这就意味着,几年之间,购置一套100平的房子,成本已经增加46万元。尤其西南板块跳价明显,入统10盘中,7盘上涨幅度超3000元/平。另外,该区域楼盘有多个在10月份再次上调均价,如建工凤凰城嘉禾一方花园和宏宇亚龙湾,目前均价均超过9000元/平,涨幅超900元。【详情:沧州市区楼盘原价现价对比 看完涨幅被惊呆了

而据全国房地产数据中心公布的数据,2016年9月沧州住宅均价达7276元/㎡,环比上涨447元,同比上涨1413元。运河区均价蝉联首位,已逼近9000元/㎡【沧州9月住宅均价破7 一年时间上涨1413元】。来源于中国房价平台的数据显示,9月份,综合实力列为四线(2016年4月,《第一财经周刊》中国城市新分级名单)的沧州,房价杀入全国60强,已赶超一线城市沈阳、长沙、重庆、西安,二线城市汕头、乌鲁木齐等和柳州、泰州等多个三线城市。

那么,今年,尤其是下半年以来,让沧州房价或者说楼市如此疯狂的“幕后操盘者”到底是“谁”?

全国涨价氛围萦绕 政府的“手”不断放松

2016年,决策层调控楼市延续2015年趋势,尽管次数有所减少,但方向仍是不断放松。首套房首付降至2成、公积金存款利率上调、降契税、免征营业税、降准、商改租……一系列利好,导致需求市场活跃,亦为房价上调埋下伏笔。   

从不久前上海的离婚买房到杭州限购前夜抢房,再到京津及河北环京楼市持续高烧,恐慌性购房不断加剧,全国房价被上涨氛围萦绕。北京8月平均单套商品房住宅成交价已至526万元,达到历史最高点;天津均价也排进全国房价前十名;石家庄、廊坊、香河等河北环京地区房价也开启飙升模式。受全国趋势和地缘因素影响,沧州房价上涨“情有可原”。

尽管十一期间,19城收紧楼市政策,但效果显现仍需时间。中原地产资深分析师卢文曦表示,“当下地方政策只具有喊话作用,对于已经历过多年限购的购房者来说,除非信贷收紧,否则抑制作用非常有限。不收紧信贷的任何调控政策,都没有作用”。

土地稀缺价格飙升 成本成涨价支撑要素

近两年,沧州土地市场逐渐呈现“供应少,亩价高”的态势。据搜狐焦点网统计,沧州2011年共拍卖土地12次,2012年7次,2013年6次,2014年4次,2015年4次。5年间,受城区规划和房地产市场影响,土地拍卖次数逐年减少。2015年,沧州通过土地招拍挂公开出让的住宅用途用地共成交7宗,较2014年减少16宗。而2016年截至目前,3次土拍,住宅用地共成交7宗,但均集中在3月份前,时隔7个月,市区未有一宗住宅用地出让。

除供应减少外,土地价格不断飙升。2013年,吉祥天著以2539.66元每平的楼面价坐实当时的“年度地王”;2015年,天成名著四期地块CTP-1507宗地,以442万的亩价刷新沧州地王纪录,楼面价达2654.48元每平;据业内人士透露,今年,某房企或将以700万亩价逐鹿青海南大道地块。

作为房地产成本的重要组成,“面粉”涨价随之带动“面包”价格上调。除土地成本外,建材价格、人工费、基础设施费、配套设施费等成本的上涨,也成房价上涨的一个隐形幕后推手。税费方面,作为财政收入的重要部分,下调概率亦较低,政府难以“温柔”相待。此类种种,均成沧州房价上涨的支撑要素。

楼市“僧多粥少” 多盘甩尾或主推商业

从房地产市场经济规律角度分析,供求关系作为影响价格波动的重要因素,亦成为当前沧州房价上涨的原因之一。

沧州市第十三届人民代表大会第四次会议公布的数据显示,2016年,沧州新建商品房销售涨幅明显,1-5月份,中心城区新建商品房销售面积118.14万平方米,同比增长173.03%。经市住建局、统计局联合调查,截止2016年3月底,全市商品房库存面积374.34万平方米,其中中心城区145.41万平方米,各县(市、区)228.93万平方米。全市商品房库存去化周期为8.03个月,其中中心城区为6.15个月,各县(市、区)为9.96个月。根据全省去库存会议通报情况,沧州房地产库存较少,是全省四个库存合理的地市之一。

而据搜狐焦点网不完全统计,目前,沧州市区除龙岸清华九乐倾城贻成御景狮城御湖金茂府、宏宇亚龙湾、建工凤凰城、嘉禾一方花园、信友城市之光沧兴一品御宇国际城房源相对“充足”外,其他多楼盘已逐渐进入甩尾阶段,或主打商业。【沧州多盘甩尾或主推商业 房地产市场“入秋”

市区楼市“僧多粥少”,地段、配套、交通、质量等综合水平相对较高的项目自然而然成为房价走高的“引领者”,也从而一点带线,以线带面,拉动整个市区价格的上调。

开发商竞价彼此看齐 涨价动力十足

市区房源供应减少和购房者买涨不买跌的心理规律已给足房企上调房价的理由,作为楼市调控“杀手锏”的银行信贷松动亦成为后劲十足的“催化剂”,但不难发现,市区部分区域还却存在另一种“非合理”现象,既“开发商彼此竞价”。

如9月份,西南板块同沿黄河路的建工凤凰城和宏宇亚龙湾(黄河路延伸线)在产品线未有较大变动的情况下,均价分别上调900元和1800元,而两者上调时间相差不到一周;8月份,西北板块弘仁里和龙岸清华均价上调500和200元,东南板块天成熙园和沧兴一品分别上调600和200元。种种均可看出,部分房企调价非单纯受土地成本、产品线调换等因素决定,而是区域竞价。

购房者恐慌心理严重 投资客制造紧张气氛

房价的上涨呈现在现实的画面是部分热点项目上购房者之间的“博弈”。购房者恐慌心理严重,置业迫切。

图中分别为嘉禾一方、亚龙湾、荣盛和天成和园排号或选房当天现场情况

9月底,嘉禾一方花园33#楼高层住宅开盘,当天下午项目均价较上午即上调300元/平,据项目相关负责人透露,房源开盘当天即清;无独有偶,宏宇亚龙湾1#、6#楼开盘当天现场同样现排队“抢”房,10月1日2#楼排号,更有人彻夜排队,而据了解,该楼座开盘价格预计将达11000元;彻夜排队抢房已不是个例,10月6日荣盛项目排卡,同样现彻夜摇号,据悉排卡数量超5000位;再有,在沧州少见的“日光盘”天成和园,800余套房源开盘当日即被抢购一空,据了解,当天现场聚集2000余位购房者。

当然,“疯狂”群体中的角色并非全部由刚需购房者扮演,投资客们的推手作用在这场恐慌购房的战争中应运而生,投资客排号翻几十倍倒手已经成为地产圈公开的秘密。

而购房恐慌与房价上涨已经形成循环,房源紧俏价格飙升造成购房人对沧州楼市出现恐慌,担忧价格持续上涨甚至无房可买。大量刚需群体提前置业计划,改善型人群也提前入市,投资客更是见缝插针,促使库存持续下降,价格持续上涨。

编者按:沧州房价上涨“动力十足”并非意味此现象合理,房价疯狂上涨可谓在透支未来的活力,而房地产被炒成了金融产品,也预示着泡沫风险的猛增。如今,房价疯狂上涨,受伤害的是连想做“房奴”都被排挤在门外的群体,但一旦泡沫被挤破,伤害更大的是选择在当前置业,较之前承受更大房贷压力的刚需购房者和暗潮中涌动的投资客们。

而面对这场疯狂楼市戏剧,沧州决策层并非袖手旁观,9月上旬,沧州市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场交易秩序的通知》【控房价!沧州政府出手发文规范房地产市场】,从证件、炒卖房号、定价情况等方面控房价,但抑制“风暴”需要的必然不是“温柔”的书面文章,调控落地亦尚需时日。不过,部分购房者对房价下降的企盼多会落空,观察各城市房地产市场,几乎从未现房价下调现象。随着政府调控和金九银十后购房者回归理性,沧州房价或将逐渐恢复稳定。

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