住宅限6层 沧州是否也家家户户小洋房?买新房中介不返佣怎么办

血拼回答，首次代班。精选了近期热点的话题和被私信问及最多的两个问题，咱们来聊一聊，推文中回答仅代表架子本人此时此刻的观点，如有不到，还请各位评论区留言指正，咱们一同讨论。

老规矩，尽量不做中庸的表达，仅代表此时此刻的个人观点，有时效性噢。仅面对提问者答疑，仅供参考。

1、新政策县城住宅6层占75%，意味着什么？沧州这种城市会不会未来也都是小洋房？比如大运河两岸板块住宅。

这新闻，我们注意到了。很重磅，很有讨论价值，但很多朋友看到的信息确实也比较表面。

3月29日，住建部发表一份关于加强县城绿色低碳建设的征求意见稿。其实可以说，这份文件可能会成为中国县城发展史上的大变革、里程碑。

文件中，两个核心点：

排名前列，控制县城建设密度和强度，县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。

第二，限制县城居住建筑高度，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75％。县城新建住宅较高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

最直观，大家读到的可能都和提问的朋友一样：嚯，以后县城全是小洋房啊，这可爽。

可是，这份文件是否在释放一个更深层的信号，中国的城市设计者已经坦然接受城市格局大分化、县城人口流失问题，并在拿出积极的对策。

在县城人口不断流失的背景下，再盲目的兴建高楼，那么浪费刚需水泥不环保是一方面，本就不景气/不健康的县城楼市供需失衡“雪上加霜”才是大。与其被动被人口流失击溃，是要主动想想办法迎合。

县城，建新区，盖高楼，摊大饼的时代也许就到此而止了。

第二，您联想到了沧州，我且愿意觉得您并非把这座身处京津冀城市群的地级市比县城。而是对家家户户小洋房的美好生活的向往吧。

大家不难发现，咱们沧州近年来也有规控限高的势头，并且18层以下已然主流。甚至运河两岸辐射一定范围要限到27米，那么这是否意味着迎合我们以上观点，沧州也面临人口流失，被分化了吗？

这个，个人还是暂时不清晰。但有一点，咱们沧州主城区，大运河，限高是限高，但密度可是没下去。（容积率1.9，限高36米/容积率1.5，限高27米）

家家户户小洋房，这个周期暂时看不到苗头。

但另一面，据搜索引擎能检索到的资料，沧州无论是地区还是主城区人口密度控制应均尚未达每平方公里0.6万人这个县城的远景上限。

2、买新房能不能找中介，渠道带去真能便宜吗？承诺返钱不给怎么办？

没啥不能，能啊。

关于这个话题确实老生常谈了，从目前沧州楼市现状看，渠道销售的占有率确实已经非常可观了，九成以上项目也会将第三方销售机构作为重要的渠道，目前的市场周期就是这么个常态。存在即有因，我们该去了解它。

清楚一个逻辑，中介渠道结构/经纪人赚什么钱。大部分情况下，99%吧，中介带您去看新房是不收取任何服务费的。营收模式是房企方面的成交佣金，这部分佣金呢，占的是开发商的营销费用。营销费呢，是分摊到整个楼盘开发运营成本的。

所以，您找到中介/经纪人，他们会获取佣金，但这并不会影响您的购房款和折扣，说白了，并不会多花一分钱。

那不通过中介/经纪人成交呢？开发商会省掉这部分渠道营销费，但也绝不会因此而把这部分钱算进您的房款折扣。

所以，仅在成本帐上说，买新房找中介，购房者本身是没有损失的，可以找中介。

第二，中介带去能便宜吗？

绝大多数情况下，您自己去也能谈到一样的折扣。同上，不会让您多花一分钱，但也很难让你少花一分钱。但凡是稍微靠谱点的商家，都会有清晰的价格/折扣体系，不会对你这个价，对他那个价。您能申请到那个级别的折扣点，与你是不是中介带来的没任何关系，更多会取决于非标房源情况、付款方式、销售周期点等。

所以中介带去售楼处，绝大多数情况下并不能便宜，不要听他说跟哪个营销总是把兄弟。

但在价格上，中介渠道/经纪人往往能给你一个准确的参考建议，毕竟人家卖了这么多房子了，确实能给到您一些以往客户购买价的真实参照。这个历史成交价信息是很值钱的，至少让你有准确的判断，不买贵、不站高点。

第三，中介可以把佣金分给我一部分吗（返佣）？

随着我们城市的市场新房渠道销售常态化，越来越多的朋友/业内人/大V可能会跟你说，买新房的时候多找几个中介，让他们带你看，最后货比三家，选一个承诺返佣最多的中介，通过他来成交。

我劝您，较好不好这么做。

首先，作为消费者，您并不了解渠道佣金的复杂体系。往往一笔佣金到手，机构平台要扣、公司要扣、上级要分佣、要有税金等等。剩到服务您的经纪人手中恐怕没几个了，工作在意的不就是收入和利益吗？

然后您还要求他们竞争返佣？

想必就再也没有服务可言，甚至，恶性循环的结果就是影响中介为您推介项目的态度和客观性。

所以，买到合适的房子还是排名前列位的。我们确实不该任人宰割，但也切勿自作聪明。

最后，答应返佣了，不兑现怎么办？

我跟您说，这种情况概率还挺大、特别大。首先，房企方面佣金结算周期是很长的，3-6个月算靠谱的。其次，这个行业里基层工作人员的流动性更是惊人，今天在这家机构、明天也许就换地儿了，所有的口头承诺都很难作数。

那你说，我们跟机构/经纪人签个东西可以吗？呵呵......

这事儿，看天。信任是基础、人品是闭环。

做个总结。

目前看，我们沧州的经纪服务机构/经纪人，提供的服务暂时还滞停在信息提供/信息咨询的阶段，购房者找到第三方机构确实能获取很多有效的信息和参考。

但置业大事，还是需要自我厚积，学会思考。依赖性该收起来，想低付出高回报更是很危险。切勿贪图小利，因小失大。