「复盘」运河区二盘首开"抢"了?G104路4.7亿升级

周一好！交作业。今天的拼盘，啰嗦拼仔回归，约3000字，别嫌我烦。

今天，让我们往日重现，复盘新盘首开，展望热门板块在售盘产品变线，说说土拍，再聊聊远方。

01纯新盘大体量首推“引爆”楼市？抢了？复盘：转落签、市场价、分化落实

上周五晚，运河区荣盛君兰苑和隆基泰和紫樾香榭两纯新盘通过线上选房完成首开。总入市货量近900套。当晚多个渠道通过社交媒体对此次开盘进行了关注与播报，气氛方面呈现了开年复工来沧州楼市的一波小高潮。更甚者出现了“抢”的声音。

（图片来源网络）

经过一个周末的观察，我们对此次新盘首开进行一次小复盘。

还是要把两盘分开，分层来看。

5月22日隆基泰和紫樾香榭首开拿出1、2、4、5#楼共四栋16-18层小高层。共计房源348套，房型面积区间87-120（87、104、107、118、120）。成交均价方面基本与开盘前夕爆出的预期一致，在1.1w上下。前200名付款购房者获赠一个储藏间。

5月22日，荣盛君兰苑首开2#楼（9层）、3#楼（17层）、4#楼（11层）、5#楼（18层）、楼（18层）、楼（18层）、楼（17层）、10#楼（7层），多个楼座，约近500套房源。全产品推出，户型面积区间95-134㎡，同样如释放预期，小高层成交价在12500元左右，洋房在1.4W上下，3500元/㎡储藏间 ，车位负一层11万，二层9万 。

通过上述基础信息描述，拼仔提炼出的关键词是：预期价兑现、推货总值、分化落实。

怎么说？

一、预期价格的兑现，大家最关心的新一轮房价揭晓，基本是兑现了一个月甚至更长一个周期的预期。可以明确的讲，以价换量并没有来，此次两盘新开基本落到市场价。

二、推出货值方面，荣盛凭借更长的蓄客周期拿出了过半的货量。隆基泰和小幅调整。但开年首推的两个纯新盘约900套的供应上仍然相对称得上大体量，侧面反映近期需求的积累。

三、分化的落实，从首开价和销售政策看。城市展开，分化到来，接下来更多环外纯新盘的入市将更加明确这一点，并逐步把差价落的更实。

卖的怎么样？

横向对比楼盘的去化/首开气氛意义不大，去化结果和推盘量、蓄客周期等都有一定的关系。受疫情影响，2020的开年首推的参考价值多少会显得迷离一些。

周五开盘当晚，在线上选房通道开启的大概一小时内，两盘均呈现出了相当不错的成绩。这也就有了段落开头“抢房”一说。但我们为何选择在一个周末的观察后来复盘。一方面，拼仔懒；另一方面，线上选房确实有这个特殊性，最终去化还是要以实际落签为准。

目前，房企方面仍未发布相关战报，社交媒体也仍然有清退房源在输出，大家可以参考以上两点。

从周末售楼处及线下的情况观察来看，大开盘气氛是有的。但“抢”不至于，不至于。

总结：

1、没有以价换量，首开一定是精准定价，市场价。

2、推货量代表需求积累，房企信心，气氛尚可是事实。

3、线上选房成绩需要落到转化落签参考。无论看气氛，看去化，都需结合推盘量、蓄客周期一起看。

（至于落签率，小窗聊吧）

02改善福音，好地段产品变线预入市产品溢价接受度要画问号

说完新盘首开，我们聊聊在售热盘。昨日，嘉禾一方发推为即将推出的35/36号楼进行预热。11/12F小高层，有尺一百二三尺度可观的三房，同时配比150+的四房。楼位优越，南侧联排，开敞阳台，整个产品面来到了拼仔个人近年所见嘉禾其项目产品的一个相对峰值。

看看房型和立面效果，确实阔以阔以。

邻居吾悦华府，也在上周不断的为其即将推出的11#楼15层的小高层进行预热。同样，在项目楼群内这也是一次产品变线，小高层首推。项目南排，采光十足，看海河路。目前拼仔暂时没有拿到尺寸版房型图，但可以确定11#的得房情况会有不小的提升。有一说一，市场面上，与嘉禾相比，吾悦的整体定位也许更加精准，精确。

市场前景方面，刚改/改善需求一定是一定是迫切的。但如上文所说，首推的精准定价，是否能定到购房者心里。产品线升级溢价接受度如何，是房企将面对的一道幸福选择题。

据多个渠道透露，吾悦华府此次变线推新，产品溢价或在千元上下。

同样要面对这个选择题的，是手持区域少有性优势，产品正待推新升级的一世界书香华府。12、15、18、19号楼近日已获预售许可。18#19#楼小高层，也进入的最终的预热阶段。预期破2，区域价值+产品价值能否挺住。

上个大段落说了，区域分化落实了，区域溢价位要落定了。那么，下一个话题，产品溢价。

好产品，好定位，我只管欣赏，剩下交给市场，拭目以待拭目以待。

03运河区棚户区改造项目新地挂牌未涉及回迁安置说明 买家是他？

上周沧州市运河区一宗棚户区改造项目用地挂牌出让。土地编号CTP-2002，位于运河区辽宁大道东侧、规划天津路北侧；合113.256亩。起拍价65150万元。3922的楼面成本创新年新高。

位置优越，成本参考周边在建项目群仍有空间。

顺理成章，这成为了上周那个时间点的热门话题。因头顶棚户区改造项目地块的名字。很多业内外朋友均做出是否大面积安置回迁，或部分安置回迁的猜想。

据拼仔目前拿到的资料和信息，挂牌招标中并未提及住宅部分的回迁安置房回购。仅有部分商业会进行回购。

至于受买人的猜想，在挂牌当天就产生了很多重要线索联系。棚改项目，周边全安置在建项目，全额竞买保证金，XX城。当然，在摘牌前，咱们还是仅局限在猜。

地块前景展望方面，除了挂牌当天咱们说的（沧州西北门户113亩地6.5亿挂牌 575万起拍亩价创新高）。这里做一些补充，两条横向支路规划路的落地还是关键中的关键。西宁路向西落地的效率，谁将取沧河线而代之。

西北门户住宅群，商业配套的补充。

位置，规控基本能决定，这是一个还不错有水准下限的项目。

04城东南G104路两侧大规模绿地批复近180亩4.7亿大手笔 新生活区再获利好

近日，沧州市发展和改革委员会发布了关于沧州市师范学院校园绿化美化及改造项目、G104海河路至柳孟春段建设项目两侧绿地（含规划路口）两项目的工程批复。

其中G104海河路至柳孟春段建设项目两侧绿地（含规划路口）工程可行性研究报告的批复值得关注。项目位于G104国道，动物园东侧，北起现状307国道，南至拟建国道307南绕城段。主要建设绿化用地总面积约179.48亩、在配套工程人行道外侧新建1米宽人行道、铺装面积为6000平方米。总投资47135.44万元。

从各方面数据不难看出规模不小，城东南市政面貌再次升级。

从位置图可以看出，项目位置正位于长芦大道南延伸处。

辐射范围内的城东南新生活区会再延展吗？

05恒大滨海文化旅游城示范区亮相+认筹南大港上一座城 是投资价值洼地吗？

最后聊一个距离我们比较远的项目，恒大滨海文化旅游城上周末刷屏了。

周六，项目示范区正式开放，可以这么说，京津冀媒体圈都来了。拼仔很多老同事，兄弟网站的伙伴都在现场对这次活动进行了报道。朋友圈是真的刷了屏。

同步启动的认筹，也另各渠道也惊呼，首曝的价格是3888元/㎡起含精装。529前认筹有85折？

其实项目想必大家早有耳闻，特别大手笔，投资千亿。除了恒大童世界，配套群有：童话大街、国际会议中心，国际会展中心、综合运动中心、欧式城堡酒店、博物馆群、婚礼庄园、现代影院，集游乐、文化、休闲、商务、旅居等多功能，确实不负一座城的名号。

对其落成拼仔确实很期待，相信这也确实将是全城、整个京津冀地区值得关注的项目。

但话说回来，3888真的香吗？大家可实地采风，进一步了解一下相关信息。

以下是拼仔从社交媒体获悉到的更具体版本的销售政策（以最终现场为准）：

滨海恒大文化旅游城于5.23日启动认筹，5.23-5.29日认筹可享开盘额外85折优惠，根据付款方式不同再有不同折扣（暂时未定）。

所有折后均价区间：

高层：4000-5500元；洋房：5000-6500元；双拼别墅：12000-13500元；联排别墅：10000-11500元；平层公寓：4000-5000元；LOFT公寓：4000-5500元；

是投资价值洼地吗？评论区聊聊。