回望沧州楼市2020——8大现象15个关键词

继续引用机长的预告语：真是时光流转，魔幻的2020年就这么翻篇儿了，今年格外快。生活是件没头没尾的事儿，需要弄一些大的总结作为标点符号，让自己喘口气儿。血拼楼市也在联合焦点地产研究出一份沧州楼市的年度运行报告，用数据、文字、影像、思辨，回溯一年，展望明天。

报告已完成80%，过些日子，欢迎业内朋友们索刊斧正。同时，部分内容也会在血拼楼市公众平台发布。

今天我们就分享由拼仔主笔的排名前列章节，用15个关键词，回溯沧州楼市的2020。

疫考、直播、线上、新高、以价换量、分化、迷离、百亿、回归、外扩、垄断、滑铁卢、撤县划区、产品力、觉醒。

2020年沧州房地产市场八大现象15个“关键词”

1

房企“疫”考

2020开年疫情“黑天鹅”，无人幸免，楼市更是受其重创，直接失去返乡置业和小阳春两大黄金节点。为做好疫情防控工作，沧州市住房和城乡建设局于1月31日发布【关于加强我市商品房销售场所疫情防控工作的通知】，明确要求售楼部和中介门店暂停对外营业，号召，通过网络渠道不见面与客户线上交流沟通。

关于停摆期限：待疫情稳定，并报辖区主管部门同意后，恢复营业。

直到2月底，随着疫情逐步稳定，省会石家庄市住房和城乡建设局率先发布了有条件有序复业工作的通知，各大房企迅速反应提交申请。沧州市场也在同时悄然解开，半个月内新华运河两区各大售楼处陆续恢复营业，现场仍处紧张防控气氛。直至4月开发区售楼处才开启正常营业模式。2020留给开发企业的时间只剩不足9个月。

现实残酷，疫情停业期间，本就不在强势期的沧州房地产市场销售节奏被打的稀碎，新的线上销售手段显然难以破局，成交停滞，各房企项目销售回款压力倍增。一时间，生存是个问题，“活下去”毫不夸张。

2

线上：直播卖房、线上选房

2020年初的疫情、售楼部暂时关门停业，也带来了新机遇，房企，尤其是从业人员纷纷转战线上，化身带货主播，房地产行业开启线上营业模式。房地产销售乘上直播带货风口。视频流量分发平台成为渠道房产销售，输出楼盘销售信息，扩大品牌知名度的重要渠道，并效果显著。

特殊时期，直播成为房产经纪人对接客户的必要手段，并贯穿年度，成为渠道经纪人常态化运营方式。

随之而来的是部分房企也试水进场，将直播作为营销辅助手段，效果差强人意。

关于直播卖房的未来，一方面，持续获客有待观察，观看受众的精准度需要进一步提升；另一方面，内容形式的输出，从业者引导方式、专业性方面仍有探索空间。

另外，在营销端，线上选房系统被热销楼盘广泛应用，已成常态。和悦名著、天成诚园等多个畅销盘通过购房者不到现场完成线上集中开盘。

3

市场：新高、以价取量和分化

2020年沧州主城区房地产市场普通住宅全年成交面积、金额均创新高，这样的成绩着实令人意外。据搜狐焦点网新房事业部不完全统计，全年沧州市主城区普通住宅成交金额达约300亿，这接近2019年沧州全地区官方统计成绩，新高无疑。

究其原因，疫情给了房价高举的沧州市场放下杠铃片的台阶和窗口，迎合爆发的需求。另一方面，房企项目基数大、营销更加积极，超级供量威力初显。

头部房企抓住机会力挽狂澜，逆势突围，凭借优质的新项目矩阵、产品力和精准定位、定价，加以品牌情怀占领市场。仅天成、荣盛两沧州TOP房企旗下项目就摘走了全市场半数份额，两房企官宣年度销售数据合计超150亿。尚府、诚园、和悦名著、华府等项目更是轻装上阵，上演即开即大热的戏份，成为年度楼盘。

另一面，以新城控股商开为代表的务实反应派直接打开了以价换量的窗口，引领顺销市场，这部分房企成为市场中坚。从疫情初期恒大的“75折”调整、到金九银十吾悦广场跳下水来。2020年，顺销楼盘们一路且降且售，也侧面反应了沧州仍有强烈的购房需求。

这无疑是个分化的时代，这无疑是分化极端体现的一年。沧州楼市强者愈强。头部房企逆境突围，务实派房企抓住机会跑量。但市场更多面，是一些中小房企/缺乏价值项目的难，迫于资金压力和销售任务，他们也想以价换量，但即便如此，项目缺乏价值、产品力，无品牌号召力，仍让其举步维艰。

原谅我，关于2020沧州楼市市场面的概述，至少需要提炼三个关键词：新高、分化、以价换量。

4

房价：分化与迷离

大家最关心的房价。

2020年，沧州房价平稳波动，虽说以价换量，但9成有逻辑可叙，分化仍是主题词。

首先是占位价值分化明确，靠近核心城区、有头部学区的新盘价格仍然坚挺，这也是市场周期中沧州房价最后的堡垒；

其次，品牌情怀和付款方式分化，两个头部房企数次开盘定价虽有“感观惊喜”，但付款方式门槛（全款好价是主流）堪称奇妙执笔，达到较高效周转的同时继续保持品牌价格的坚挺。

房价的明显下探在“新环线新盘”打响，这部分楼盘在开年轻装上阵，以价换量趋势明显。区域的分化一方面与市场放量有关，城市新环线项目集中上线竞争激烈，产品同质化仍然严重，受众购买力有限，快速走量就是关键，以价换量成为必然选择。沧州楼市2020的价格锚点也从此确定。

另一方面，区域的发展程度与价值支撑差异，会直接影响区域内项目的价格稳定程度，缺乏优质城市资源规划支撑的区域，房价预期更容易松动。

来到下半年，销售压力日益增大的当下，出现了跌破区域均价的品牌热门楼盘。城南板块和高铁新区项目有新推迫近万元，同区域内楼盘价差可以达到1000-2000元/㎡。

更艰难的是，缺乏价值的板块骑虎难下。

站在年末，理性看市场局部分化状态会持续，感性看全是迷离。

2021供量大年，锚心很难在此刻定格。

5

土地：百亿、回归、外扩、垄断

2020年，沧州市主城区共挂牌出让37宗住宅用地（含商住用地，住宅、商服，普通商品住房用地，城镇住宅用地）使用权，总面积近3000亩，这个数据看似夸张，但较2019年是有22.16%的降幅。成交方面，截止2020年12月31日24时，主城区共有30宗住宅用地成功挂牌出让，约合2578.6218亩，成交总额为103.9762亿元，值得注意的是，这是主城区土地财政收入连续第三年稳定在百亿上下。

地价方面，在三稳大基调下，落地到位。全年仅两宗地块叫出10%+溢价，产生竞争。其余成交地块均为底价或保留低价、形式举牌成交。各区域成交均价稳健，无波动。

运河区，区域均价570.30万元/亩；

新华区，区域均价384.56万元/亩；

开发区，区域均价318.42万元/亩；

高新区，区域单价358.49万元/亩；

沧县，区域均价260.82万元/亩。

将2020年的沧州主城区土地市场展开来看，土地成交面积创下近年新高，沧县成功出让14宗，面积60.3758万平方米，占总面积的35.12%，吸金23.6亿。年初沧县GTP-2019-05号地由河北宏宇房地产开发集团有限公司以3.2592亿元成功竞得，近40%的溢价率更是创下年度之最。碧桂园、千万间、荣盛等房企有着较高的城市新板块土储热情，老牌本地房企天成也首次拓展沧县板块，楼市版图继续展开。

回到主城区，市两区固若金汤，几乎被深耕本地的头部品牌垄断。另外值得注意的是，资源资本品牌的连结势头继续明确，东塑、千万间、天成、荣盛、新城控股住开等房企均有合作开发地块入手，天成地产入主城东西建投两宗核心地块，碧桂园东塑达成战略签约。运营品牌方面天成、碧桂园、荣盛出镜率极高。

近年来土地市场逐步规范，也得到了少有的关注。视觉体量激增、供地范围不断外扩、地价回归价值，头部房企的组团垄断。最终，规模锚心仍锁定在百亿成交额。

6

交付：品牌房企的滑铁卢

2020年并非沧州楼市交房大年，但确实2016进入上行周期的首批交付，堪称周期交付元年。过去几年浮躁市显然后遗症明显，维权事件可预见到来。其中，精装房成为问题多发地，也大概率会贯穿未来交付周期。

精装房在房价高增长、且受限价红线遏制的周期，作为房企“做价形式”，在营销端被广泛应用。

焦点分析，2020年和未来周期维权现象的发生，更多愿意就纠结于上行周期购房者的预期，刚需产品被赋予了高改的期待。市场继续下行，维权亦将延续。而，抛开市场走势看交付成绩，还需时间给出一个准确的评分。

品牌房企首交不利，迎来口碑滑铁卢，沧州购房者对头部品牌房企也将有新的预期。

但无论市场周期如何、环境如何庞杂，这并不能成为房企在交付环节问题多发的借口。

目前来看，未来沧州“精装房”市场仍有持续扩充的趋势。一方面，近两年，上层大力推进绿色建筑，其中，规划要求一定比例的装配式建筑要求带装修交付；但，更多的房企/项目，采取了低溢价、保成本的营销策略，“精装房”难再成做价方式，或者说，很难叫的上价。另一方面，主城区改善型需求仍在激增，许多定位高端楼盘仍要面对精装房品质课题。精装房仍将是沧州楼市未来的重要组成部分。

近几年进驻沧州的品牌房企终于迎来“交房大考”，2020已经有部分房企栽了跟头，这将成为影响其后续口碑和品牌信任度的重要因素。

7

撤县划区

这四个字一直飘在2020年的上空，但落地依然飘渺。

政策之大，让其很难不成为市场热盼的重磅新闻。

自2016年沧州市政府印发【沧州市新型城镇化与城乡统筹示范区建设规划（2016-2020）】中提出沧州都市区按照“一城五区五组团”的空间布局，加快行政区划调整和城市建设，完善城市功能，提高承载能力，做大做强城市规模和经济实力，引领、辐射、带动市域经济快速健康发展。一城：即沧州都市区；五区：即新华区、运河区、渤海新区，以及沧县、青县撤县改区；沧青两县改区的话题就从未休止。

2020年6月23日，国务院批复同意河北省调整邢台市部分行政区划分！彻底击中了沧州人，也再次激发了撤县猜想和讨论，沧州坐实河北省内最小市区。

无论从各方面风声传出的来源、画像、细节，再到发改委的“稳步推进”回应，年底规划道路更名。只能说，这则信息并不像空穴来风。另外，在城市扩容需求方面，GDP省前三，城区面积老末的沧州也确实需要这样的机遇。

实际上从目前较新曝出的城规图和各新区域组团的发展节奏看，新画区布局画像确实存在。

老城固若金汤，对于一座还有心气儿的城市，新的城市界面，似乎迫在眉睫。

落到实处看，仍需更多连结落地动作。

撤县的连锁响应一定会有：身份的转变，更多的就业机会，交通、教育、医疗等大配套的催生。

以及带来新的城市界面，毕竟一片崭新的土地更有可塑性和可塑效率。

至于对房地产业的影响，城市扩容，更多的土地供应，对接更多的县区人口涌入，确实面临新机遇。

归根结底，盼归盼，政策的官宣落地前，一切皆飘渺。

8

新产品线时代、产品力觉醒中

2020年，沧州房地产市场波动下仍步履坚实，买方市场持续主导，行业变革趋势随之加剧，产品仍同质化，开发企业急需创新与突破。

进入2020年下半场，更多纯新盘入市，受城市限高等规控影响，新亮相的项目中，产品线转化占比势头明显，类洋房社区占比激增。另一面，受市场周期影响，更多刚需盘做出优质功能产品。

偶有品牌升级、产品迭代，也让市场多了一些颜色。

如上文提到，目前沧州楼市在售项目更多仍受大规控、同质化束缚，被动的升级更多。而自住改善需求的觉醒，将令市场对房企和项目的品质呈现提出了更多、更高要求。

在大市场下行、传统溢价点审美疲劳的新周期，房企和项目更需要着力“产品力”。

除区域区位、配套、容积率、产品类型这些大基本面。房企也许更需有意识的着力营销故事线、户型设计、立面设计、项目规划、景观示范区、精装修设计和车库设计。

在2020年的沧州市场新盘中我们就看到了：大宽厅、大通台、大主卧套等对沧州楼市来说新颖的设计。生活服务运营、实景示范也被前置到了营销环节。

在2021，市场需要更多的产品力革新、觉醒。同时，如期保质的交付更是关键。