沧州开发投资318亿列全省排名前列 商品住宅销售400余万方
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2月13日沧州统计局发布了关于2019年沧州市房地产开发市场运行情况的统计分析,这里咱们对原文进行大概提炼,一项项画画重点与大家分享。
开发投资完成318.0亿,列全省排名前列,全市商品房住宅投资完成近250亿占比巨大。天成两项目+吾悦广场投资超百亿。全市商品房销售面积432.4万,期房占比95成。商品房住宅销售402万方。库存16万方无压力?土地购置面积与成交价款高增长。房地产市场区域分化严重运河区仍一枝独秀,高新区房地产投资下浮近四成,竣工面积大幅收窄.....数据看点颇多。
同时,房主不炒,房价地价预期三稳,稳房价先要稳地价,打击房地产投机等也在文中被提出。
01
投资面:
原文提到:2019年,全市房地产开发投资完成318.9亿元,同比增长26.3%,居全省排名前列,比全省房地产开发投资平均增速高29.2个百分点,比全市固定资产投资增速快20.3个百分点,对全市固定资产投资的贡献率为57.2%,从各月投资完成情况看,1-3月份同比增速达到较高点155.7%后呈现逐月放缓趋稳的态势。
工程用途看,全市商品住宅投资完成248.2亿元,占比较大。
从投资构成看,土地购置费119.1亿元显然是最显眼的一块,报告中也提到其对房地产投资的拉动力堪称最强。同比增长高达1.7倍,占房地产开发投资的比重由上年的17.3%提高到37.3%,对全市房地产开发投资的贡献率为113.5%,拉动全市房地产开发投资29.9个百分点,土地购置费高速增长是拉动我市房地产快速增长的主要动力。
项目规模看,大项目带动作用明显。2019年,全市投资规模5亿元及以上的房地产开发项目96个,投资完成229.4亿元,仅天成岭秀两项目(领贤府、领君府)及吾悦广场计划总投资就已超百亿。(计划总投资44.8亿元的天成岭秀·领贤府、36亿元的沧州吾悦广场、29.7亿元的天成岭秀·领君府)
拼仔看点:全省排名前列,商品房住宅投资占比,土地购置费近120亿在2020能否延续,大项目扎堆西南。
施工面:
过去一年,全市房地产开发项目房屋施工面积1580.2万平方米,其中住宅施工面积1245.5万平方米;房屋新开工面积668.4万平方米,其中住宅新开工面积529.6万平方米。
拼仔看点:各项数据均有不同程度增长,住宅占大比例。
销售面:
2019年,全市商品房销售面积432.4万平方米,同比增长20.4%,呈现快速增长态势;其中期房销售面积411.6万平方米,同比增长21.6%,占全市商品房销售面积95.2%;商品住宅销售面积402万平方米。
拼仔看点:432万,或是历史新高,期房占比超95成。商品房销售超400方,这与近年品牌房企扎堆进驻,新房供应井喷激活沧州购房者需求紧紧相关。
去化和库存面
截止2019年末,全市商品房待售面积16万平方米,比上年末减少3.7万平方米。其中,住宅待售面积11.4万平方米,比上年末增加3万平方米。以2019年商品房月均销售面积为基数,全市商品房待售面积消化周期0.4个月,处于警戒线以下,其中住宅待售面积消化周期0.3个月。一般来说,商品房去化周期在一年左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则为供不应求。
拼仔看点:这里提到的十余万方商品住宅库存和预计0.3个月的去化周期,个人对数据和预期都持保留看法。可以预见的的是,仅市区来看,若非疫情影响,开年若能延续去年末市场的平稳趋向,目前市面库存去化压力还是比较适中的。但需要考虑在2020,供应仍会继续井喷。和去年四季度一样,价需博弈仍是去化之关键所在。
资金面:
2019年,全市房地产开发企业到位资金350亿元,同比增长50.2%,增幅比上年加快95.2个百分点。其中,国内贷款72.5亿元,同比增长2.7倍,占全市到位资金的比重由上年的8.3%提高到20.7%;自筹资金136.9亿元,同比增长10.1%,占全市到位资金的比重由上年的53.3%下降到39.1%;以商品房销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计138.1亿元,同比增长65.3%,占全市到位资金的比重由上年的35.8%提高到39.4%。
拼仔看点:贷款资金到位猛增,自筹资金占比下浮。
土地与开发
2019年,全市房地产开发企业土地购置面积173.4万平方米,同比增长76.6%,增幅比上年加快49.2个百分点,分别比一季度、上半年和前三季度加快144.6、89.6和50.1个百分点;土地成交价款67亿元,同比增长42.2%;待开发土地面积184.2万平方米,同比下降8.8%,增幅比上年减缓118.5个百分点,土地开发进度加快。
拼仔看点:虽下半年表面低迷折戟频频,但2019仍可谓土地成交大年。成交面积与价款,增长数据惊人。同时开发速度明显加快,意味随着更多的一线房企进驻,小房企的退出,沧州房地产更加规范活跃。
02
同时本次公开的数据分析报告也提出了当前房地产开发业运行中存在的问题,房屋竣工面积持续下降,开发周期拉长与区域发展不均衡被重点提到,值得关注。
2019年,全市房地产开发项目房屋竣工面积112.1万平方米,比同期商品房销售面积少320.3万平方米,同比下降24.4%,其中商品住宅竣工面积91.9万平方米,比同期商品住宅销售面积少310.1万平方米,降幅比上年收窄46.2个百分点。
拼仔看点:这个降幅是相当惊人的。400万的商品住宅销售额,竣工面积不足百万,市场高速增长的同时令人颇有担忧。
从房地产完成投资规模看,占比较高的是运河区,完成投资73.3亿元,占全市的比重为23%,近四分之一;其次是新华区,完成投资42.5亿元,占全市的比重为13.3%;居第三位是渤海新区,完成投资32.8亿元,占全市的比重为10.3%;仅以上三区域就完成房地产投资148.5亿元,占全市比重为接近一半。占比较低的县有东光、海兴、盐山,完成投资分别为1.9亿元、2.7亿元2.7亿元,占全市房地产投资的比重均低于百分之一,分别为0.6%、0.8%、0.8%。
从房地产投资同比增速看,青县、孟村、吴桥、肃宁、新华区、献县、沧县和黄骅增速较高,均超过了1倍,分别增长7.1倍、3.8倍、3.2倍、1.4倍、1.3倍和1.2倍1.1倍和1.1倍,对全市房地产开发投资增长贡献很大,增速较低的有东光、高新区、海兴,分别下降45.8%、39.8%和23.4%。
拼仔看点:仅从市区来看,东西分化之严重是老生常谈的问题。仅从新商品住宅项目分布看,在2020新华区内新盘虽有多个新入市,无论是投资体量,市场热度与运河区相比扔相去甚远。数据高新区房地产投资下浮近四成,值得关注。
03
报告最后也提到,促进沧州市房地产开发业健康发展的几点建议,房住不炒,房价地价预期三“稳”再次被提到,抑制泡沫,但也防止大起大落,确保行业健康稳定发展是明确导向。
通过优化土地供应结构,稳定房地产市场预期。
土地供应规模、供应结构、供应方式和土地价格是影响房价变动的重要因素,稳房价首先要稳地价。合理调控房地产用地的供应节奏,经济发展好、人口流入量大、住房价格高的地区要扩大商品住宅特别是保障性住房用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,满足市场需求,稳定市场预期。二是完善土地公开出让方式,可采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”的方式,为房地产市场发展提供一个相对稳定的竞争环境。
坚决遏制投机炒房,规范房地产市场秩序
打击投机性购房需求推高房价,严重挤压自住型和改善性住房消费,严重扰乱房地产市场秩序的行为。同时大房地产开发市场整治力度,加大对违法违规企业的查处曝光力度,重点是打击囤地捂盘、投机炒房、违规销售和哄抬房价等市场乱象。突出住房的居住属性,继续综合运用土地、金融、税收等手段,满足合理的住房需求。
拼仔看点:总得来看,稳定仍是多方共同的意愿和导向。文中提到的深化完善房地产市场体系和住房保障体系,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系方面在沧州能否很好的落实落地值得关注。土地供应面,在去年底沧州的土地市场似乎已经找到磨合寻觅已久的“稳定点”,今年或将继续是土地供应大年,土地市场表现值得起到与关注。房住不炒将进行到底,三稳是大趋向。房地产投机一定是一条在未来走不通的路。
以下为统计局原文:
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