沧州7月新房均价11148 竟然涨了10% 市场收缩 买房逻辑完全变了

血拼沧州楼市 2022-08-10 09:14:30
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市场、城市发展双收缩,置业逻辑变了。

实话实说,今年的沧州楼市肯定不比去年景气。

去年比不了前年、前年更比不上大前年,一年不如一年?

这只是种直观感受,并没有太多的公开数据来支撑。

仅说房价,我最近在看安居客,二手房8月挂牌均价10059元,比去年猛跌了7.17%;新房7月成交数据是11148元,环比上个月还涨了接近10%。

这....

没谱儿,也有谱儿。

一方面,期房预期不断下行,新房市场库存几乎冻住,可买的房子本就不便宜,今年“开发商踩价”效果显然不好。可以说,能跑动的基本都是还不错的项目,成交均价自然高一点。

另一面,最近二手房市场确实非常活跃,业主预期普遍回调,信息透明度相对来说高了一丢丢。不过,这只是各方面指标比较差的房源,各项指标优良的二手房还是“很贵”。

如此看来,仅从房价反应,沧州确实正在迎来新一轮的“供需失衡”和“价需博弈”。

一切需求都在向有限的「好房子」挤压。

1.

这不就是咱们前两年总说的「分化」吗?

现在的沧州楼市仿佛不仅分化,大有「极化」的趋势。

一方面,市场预期。

上面咱们提到了,因为前所未有的低预期,沧州楼市的期房库存几乎冻住了,可以走量的项目不出三五个,土地市场也暂时没有抬头迹象。

整体来看,市场是在收缩的。

另一方面,城市发展预期。

人口预期“今年首次迎来负增长,十四五期间总人口将负增长。”这是以国家卫健委为代表的官方,首次公开承认中国人口负增长阶段的到来。在过去几年内,中国的出生人口、生育率和出生率都呈断崖式的下降:

万众瞩目的第七次人口普查数据显示:2020年,中国的总和生育率低至1.3,是生育率最低的国家和地区之一;《中国统计年鉴2021》公布时,全国人口出生率首次跌破了1%,是新中国成立以来的最低出生率;到2021年,中国的净增人口仅48万,还不到三年前(2018年中国净增人口530万)的十分之一。

那么如沧州这般三四线城市的人口预期,也很难有逆转。

而城市很难在人口的缩减中,继续高效扩张,甚至很多新区板块会半途搁浅,甚至板块烂尾。

我们也能很直观的感觉到,现在一些新板块的发展,渐渐慢了。

城市的发展预期,也正在收缩。

最近两个月沧州频频出台稳经济、托楼市政策:

首套首付2成,执行最低房贷利率4.25;

公积金贷款额度上限上浮,放开多孩家庭额度核定条件;

1%购房补贴。

那么,当市场和城市双收缩,遇上政策的放松。

当下“极端分化”的结果,就显得有据可循了。

卖不出去的房子,更难卖出去;

涨不动的房子,依旧涨不动;

好房子,暂时成为市场上的香饽饽,政策正在刺激改善需求。

2.

当前买房置业的逻辑完全变了,性价比这个词儿变成了伪命题。

买房人需要被动的相信,一分价钱一分货。

现实就这么残酷,新房市面上便宜的房子大多数要不得。

不是交不了,就是交不好;

别听什么“准现房”,实地去考察,权衡一下周边因素,不是封顶了就能叫准现房。

发展不起来的板块,你要考虑就算交付了这房子能不能住;

从开盘已经掉价20-30%的楼盘,降标减配是板上钉钉的事情,上半年的批量交付已经给你展示了。

3.

无论是刚需还是改善,都应该开始关注确定性。

什么是确定的?

教育、就业、生活的刚需都是不会改变的----配套为王,新房二手都一样。

城市不会无限的扩张、对规划的兑现时间要有判断----谨慎买新区、需求回归相对成熟的板块,新房、二手都一样。

没人愿意住破房子----品质房会保值,新房、二手房都一样。

政策来了,优惠、利好不断。

不要试图抓住什么趋势,置业逻辑变了。

手里拿着没用房子的,要明白少亏就是赚了。

买新房,忘掉保值增值吧,学一个新词儿---流动性。

小结:

关注确定性,赢在流动性。

尽可能的对市场价值有一个自己客观的判断。

沧州居住市场的「极化」是暂时的,随着更多新盘的批量交付和市场向主城的回归,这种极端分化会得到修正。

这样的时刻,善于等待,不一定是件坏事。

过去的楼市,告诉你宁可买错,不可错过。

而现如今,不犯错,是最重要的。

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