沧州7月新房均价11148 竟然涨了10% 市场收缩 买房逻辑完全变了

实话实说，今年的沧州楼市肯定不比去年景气。

去年比不了前年、前年更比不上大前年，一年不如一年？

这只是种直观感受，并没有太多的公开数据来支撑。

仅说房价，我最近在看安居客，二手房8月挂牌均价10059元，比去年猛跌了7.17%；新房7月成交数据是11148元，环比上个月还涨了接近10%。

这....

没谱儿，也有谱儿。

一方面，期房预期不断下行，新房市场库存几乎冻住，可买的房子本就不便宜，今年“开发商踩价”效果显然不好。可以说，能跑动的基本都是还不错的项目，成交均价自然高一点。

另一面，最近二手房市场确实非常活跃，业主预期普遍回调，信息透明度相对来说高了一丢丢。不过，这只是各方面指标比较差的房源，各项指标优良的二手房还是“很贵”。

如此看来，仅从房价反应，沧州确实正在迎来新一轮的“供需失衡”和“价需博弈”。

一切需求都在向有限的「好房子」挤压。

1.

这不就是咱们前两年总说的「分化」吗？

现在的沧州楼市仿佛不仅分化，大有「极化」的趋势。

一方面，市场预期。

上面咱们提到了，因为少有的低预期，沧州楼市的期房库存几乎冻住了，可以走量的项目不出三五个，土地市场也暂时没有抬头迹象。

整体来看，市场是在收缩的。

另一方面，城市发展预期。

人口预期“今年首次迎来负增长，十四五期间总人口将负增长。”这是以国家卫健委为代表的官方，首次公开承认中国人口负增长阶段的到来。在过去几年内，中国的出生人口、生育率和出生率都呈断崖式的下降：

万众瞩目的第七次人口普查数据显示：2020年，中国的总和生育率低至1.3，是生育率较低的国家和地区之一；《中国统计年鉴2021》公布时，全国人口出生率首次跌破了1%，是新中国成立以来的较低出生率；到2021年，中国的净增人口仅48万，还不到三年前（2018年中国净增人口530万）的十分之一。

那么如沧州这般三四线城市的人口预期，也很难有逆转。

而城市很难在人口的缩减中，继续高效扩张，甚至很多新区板块会半途搁浅，甚至板块烂尾。

我们也能很直观的感觉到，现在一些新板块的发展，渐渐慢了。

城市的发展预期，也正在收缩。

最近两个月沧州频频出台稳经济、托楼市政策：

首套首付2成，执行较低房贷利率4.25；

公积金贷款额度上限上浮，放开多孩家庭额度核定条件；

1%购房补贴。

那么，当市场和城市双收缩，遇上政策的放松。

当下“极端分化”的结果，就显得有据可循了。

卖不出去的房子，更难卖出去；

涨不动的房子，依旧涨不动；

好房子，暂时成为市场上的香饽饽，政策正在刺激改善需求。

2.

当前买房置业的逻辑完全变了，性价比这个词儿变成了伪命题。

买房人需要被动的相信，一分价钱一分货。

现实就这么残酷，新房市面上便宜的房子大多数要不得。

不是交不了，就是交不好；

别听什么“准现房”，实地去考察，权衡一下周边因素，不是封顶了就能叫准现房。

发展不起来的板块，你要考虑就算交付了这房子能不能住；

从开盘已经掉价20-30%的楼盘，降标减配是板上钉钉的事情，上半年的批量交付已经给你展示了。

3.

无论是刚需还是改善，都应该开始关注确定性。

什么是确定的？

教育、就业、生活的刚需都是不会改变的----配套为王，新房二手都一样。

城市不会无限的扩张、对规划的兑现时间要有判断----谨慎买新区、需求回归相对成熟的板块，新房、二手都一样。

没人愿意住破房子----品质房会保值，新房、二手房都一样。

政策来了，优惠、利好不断。

不要试图抓住什么趋势，置业逻辑变了。

手里拿着没用房子的，要明白少亏就是赚了。

买新房，忘掉保值增值吧，学一个新词儿---流动性。

小结：

关注确定性，赢在流动性。

尽可能的对市场价值有一个自己客观的判断。

沧州居住市场的「极化」是暂时的，随着更多新盘的批量交付和市场向主城的回归，这种极端分化会得到修正。

这样的时刻，善于等待，不一定是件坏事。

过去的楼市，告诉你宁可买错，不可错过。

而现如今，不犯错，是最重要的。