“劝退”两个购房家庭 沧州新房市场的潜在风险 再答20个问题

上周，可能又无意中“劝退”了两个购房家庭。

也不知是对是错，但也许对于选择愿意听听我们建议的朋友，我们能做的只有真诚表达。然后鼓励，更多的决策权力，仍然将把握在购房者的手中。

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购房者一，最近集中看了很多新房项目和推广内容，深感人居迭新的浪潮。觉得自己目前居住的XX郡府130多的“大”三居快被淘汰了，想趁这轮窗口期完成置换。节奏把握的好，还能富裕不少资金储备。

只看策略的话，可能是不错的方案。但落实到执行层面，让购房者一产生了很多纠结，同时他给我的换新选项也让我很难不提醒、提出一些不同的建议。

购房者看好吉林北大道和城南的发展潜力，最重要的是这里的两个选择有充分的价格低洼空间。

选项一、吉林北大道，XXX府的装配式高层，141平，总房款150W，车位X万。

选项二、城南，未入市新盘XX府小高层给出了1w元的均价预期，另外海河路上三个在售楼盘也都在考虑范围内。

看完这些选项，我给他的建议是再看看，或者坐坐稳，原因有三。

❶ 在城市人居产品、体验迭新浪潮的当下，购房者给出的选项似乎并没有很大的产品、服务、定位优势。这次置换更多的考虑似乎在于“价差逻辑”。

❷ 这个时代很难再下一轮“馅饼”，每个楼盘的定价都紧紧定锚在市场周期和自我价值边际。说白了就是一分价钱一份货。同时也存在低价高危的可能性，比如选项一，看似与前期业主有着数千元价差，但整个交付周期、付款方式和购买时间背景是完全不同的。此刻，X大的现房可能是漏儿，但长交付周期的期房，要谨慎。

❸ 现居住的板块和预选的西北门户、城南都是当下和未来主城区主力，这点很明确。市场周期怎么走都是相对的，普降普涨，都会相对到目前的定锚价上。而至少在未来三年，较具有确定性的西南都将是还更加稳定。况且，要考虑置换的成本，装修、临时过渡、期房持有、手续费用等等等等。

总结，不要只看到裸价差，多考虑产品终端，更要考虑实际操作、和风险。退一万步讲，这位购房者现有的资源，至少有一到两年的时间去观望，去精挑细选。

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购房者二，已步入社会半年的应届毕业生，用他的原话说：“家里有意拿出那点家底（大概二三十万）帮我置办一套小房子，自己努努力还房贷问题不大。远点、小点，怎么也算个稳定的不动产，求个踏实，后期再换也算有底。”

预算很有限，选择空间很窄，掏出六个钱包还是追不到房价常态，只能退而求其次，刚需家庭的焦虑依然存在。

置业者给出的选择，大多是城市边缘外新盘、或发展、行情势头都很弱的区域。具体盘子咱们不透露了，总结为远小新，产品面也相对差。

我给出的建议仍然是，再看看，或者一定要买，看看有一定居住剩余价值、位置好的二手房能不能够到。

时代不同了，“先赶上一班车上去再说”的理论不再符合我们的城市。主力人居板块的行情会在未来根据大势而动，而趋弱的人居板块是缺乏动能的，很容易被继续分化。

说白了，涨轮不到，降首当其冲。

具体到这位置业者朋友，如果到用房子还有一定的时间，完全不用着急这么早买房。政策会变、自己的事业有各种可能性、支付能力会变、甚至未来的认证也会变。如果你选择留在沧州，当下的楼市一定会给你时间。

父母的钱，做一笔稳定理财也许会优于投入一套失去流通价值、背负持有成本的不动产。

如果，用房是非常紧急的，那么，市区相对居住条件差一点的老社区也是优于“远小新”的选择。至少，有配套，有换手机率。有更多的人气托举。

退一万步讲，你买到的一定是能和当下匹配相对上的价值，即见即所得。够用、能接受就行。

在楼市上行的时候，去买新房，因为政策调控，市场会价值认定，二手房除了价值，更多的是情绪。但在楼市下行或横盘时，这会儿二手房性价比较高，受制成本新房是有价格红线，跌破成本，就是风险。而二手房，没了情绪，只剩价值。而且因为情绪不好，这会儿的二手房是很容易谈价格的。

最后一点，不动产市场永远有价值起点。X万拥有不动产，在动荡周期更多是充满风险和忧虑。悦港城、颐高的车辙皆是如此。

天上不会掉馅饼，便宜的馅饼也太飘了，很难落地。

价格低洼和价值低洼，截然不同。

小结

上面这段话也许会和很多“业内人士”不碰老破小，二手房居住价值低，兵败如山倒的理论相悖，甚至触碰相关利益。大家都知道，新房市场是更能赚到钱的，但如果置业者更适合二手房呢？

另外，在这个充满未知和明确动荡的楼市周期里，市场、大小房企都面对很多挑战，潜在的风险是很多的。我想至少在此刻，我还愿意站出来说一说，虽然人微言轻，但愿尽我所能去敲响警钟。

本来，今天要推送“回答”栏目，写着写着发现提炼出了新的“主题”。

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