西北热盘旁8500/平?沧州没有五星好房?回迁房商品房区别

大家好，这里是血拼沧州楼市【回答】栏目第九期，本栏目内容均整理自近期读者的提问、拼仔的回答，如果你有什么问题，也可以直接给本条微信留言。

为了保证栏目质量，今后的回答栏目会集中选择高频出现的问题，题目数量会适当有所缩减但拼仔保证知无不答，希望对你的置业有所帮助。

阅读前重要提示：

问答内容，仅根据提问人自身情况分析给出建议，建议也只代表答者个人立场及建议，且具有一定时效性，不一定适用其他人，如有情况雷同，仅供参考！

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泰享嘉府回迁房8500可以考虑吗？中介说可以和荣盛签一手合同，需全款。两三年交房。回迁房和商品房差别大不大。

拼仔分别给泰享嘉府售楼处和发布信息的中介电话求实这个事情，售楼处工作人员表示没有这个房，完全不知情；中介给的答复模棱两可，仅表示回迁区位于泰享嘉府一期北侧（说不清是否是独立小区），一共有5栋30层的高层，面积区间70-130㎡，大部分是回迁房，小部分现在拿出来卖，目前可支付2万定金，户型出来补全款，均价8500，和售楼处签协议，这一点与售楼处信息有所出入。

另外，回迁房不存在网签合同，购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

回迁房和商品房还是有一定的差别，具体如下：

①房屋价格不同

无完整产权或只有回迁合同的回迁房一般是根据国家政策建造和出售的，在拆迁过程中拆迁户享受到了一定的政策优惠，因此房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大，房屋价格和市场供需关系有很大关系，价格相比较高。

②房屋权利不同

符合限售条件的商品房可以随时上市，也可以在银行做抵押进行贷款。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款，并且还存在部分小产权房屋，不能享受商品房的权利。

③买卖关系不同

商品房以购房者和开发商签订的《商品房买卖合同》为购买基础，一般房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

④再次交易难易不同

商品房可以获得房产证，因此二次交易相对简单，方便过户。而受政策影响回迁房往往需要政府规定的种种限制条件，例如：居住满一定年限、补齐土地出让金等，因此再次交易的难度较大。

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劳烦拼老师打听一下金茂府啥时候能给下预售证，房子建好了也不交。

拼仔查询了预售证网站，发现金茂府的证件暂无较新进展，具体啥时候下预售证还要看房企的效率。 “房子建好了也不交”很可能是未达到交房标准，比如房子外部建好，但小区内部设施还需完善。 

一般的房地产开发企业交付预售商品房时应该符合以下几点：

1、法定条件-建设工程经验收合格;向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；

2、约定条件-达到预售合同约定的其它交付条件。

根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收又应当具备下列条件：

1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

2、有完整的技术档案和施工管理资料；

3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

5、有施工单位签署的工程保修书。

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在纠结泰享嘉府和保利花园。保利那边已经交了钱，这两个楼盘算下来价格差不多。媳妇喜欢保利花园，但容积率有点高。最近来回跑了几趟泰享嘉府，容积率2.2好很多。我个人更倾向这边。帮忙拿个主意。

开个玩笑，事儿不大就听媳妇儿的吧。不然以后有一点不满意，你都将遭到灵魂质问。

当然玩笑归玩笑，言归正传。

我的观点是容积率虽然是一个重要指数，但应用起来也必须结合实际情况。打个比方，如果你同时看中了高容积率项目与高低配项目中的高层产品，但是在绿化角度，高低配规划中会把绿化成本集中放在低密度区域，而高容积率社区绿化分布会更加平均。

所以如果你看中的是高容积率项目与高低配项目中的同类产品，就要做实际分析，可能会出现高容积率产品体验更好的情况。

而且你会发现，保利花园的高层是29层，泰享嘉府的高层是31层。

两个项目做对比的话，地段方面我更看好保利花园，位于迎宾大道与永济路两条主干道交口，交通四通八达，也南望沧州西部新城，与新城共享较全面的配套，所有利好配套包括迎宾路小学北校区、主干道永济路拓宽、北滨公园等都在按部就班。

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最近反复看了好几遍你们开扑腾机长的推文，很多观点和建议我都很认同。少有的人居改善时代，我就是一个迫切调整手里房源，买一套理想的住宅的购房者。

但看完文章心里堵啊，这么多售楼处转了又转，新来的品牌房企产品都像是一个模子刻出来的，感觉沧州现在特别缺好的房子。天成岭秀看了确实觉得好，但又怕减配。拼老师，你敢不敢直接推介几个。一个忠实读者的问题，请务必解惑。

没啥不敢。主要是我也认同这位读者的“产品同质化”观点。

但同时，我比较看好这批新进驻沧州的品牌房企的实景呈现能力。当一个两个品牌社区实景呈现的时候，或许就是城市新人居时代的开启，届时新的标准就会出现，产品意识也会再上一个台阶。

实在做不出选择，建议你看看二手房，一切已实景可见，配套靠谱。同时沧州二手房市场有一定松动迹象，是拿起“屠龙刀”砍价好时机。

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沧兴青海一品现在什么进度？之前有内购12600的消息，比较有吸引力，但也担心实景呈现力度不够，拼仔认为这个项目靠谱吗？

其实购买期房肯定会有关于实景呈现力度的考虑，沧兴青海一品在西南板块核心位置，区位、配套条件都不错；天成的一宗地块还变为教育用地宣传将建中学，如果最终实现，会使得沧兴青海一品周边形成了12年一贯制教育配套，是配套升级；且沧兴在市区的排名前列个项目沧兴一品也比较成功，虽然目前在舆论方面不太有利，但也不妨碍我们对项目期待一下。

恰好今天沧兴青海一品官宣1#楼即将具备办理预售证条件，开盘在即，对关注项目的朋友而言是个好消息，感兴趣的朋友可以去售楼处和项目地实地采风。

拼仔6月25日拍摄沧兴青海一品施工图如下：

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沧州高新区有发展前途吗？在纠结保利拉菲公馆和天成岭秀，拼仔觉得那个地段升值潜力比较大？

西北和西南二选一的话，我建议选择西南，板块发展最成熟，实景可见配套多，新项目施工进度也保证了西南在区域发展中的靠前位置。

保利拉菲公馆和天成岭秀岭贤府二选一的话，如果你资金充足，看中当下，注重区域发展的实景呈现，我建议你选择天成岭秀岭贤府，产品比较有心意，更倾向改善。

当然高新区也是潜力无限的，城建利好、重大合作项目都在按部就班的到位，未来也不会差。

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中介说凯德悦澜湾开盘价9千9，开盘再省15万，拼仔知道这个消息吗，这个15万是什么？凯德悦澜湾低于1万限价卖，是不是和碧桂园打价格战？凯德口碑不好，百合世嘉一塌糊涂，凯德悦澜湾可以入手吗？碧桂园这个限价盘我也认为做的有点粗糙，两个盘哪个好？

拼仔踩盘时从现场获悉，凯德悦澜湾首开在车位、储藏间、赠送面积等方面有一系列优惠，这个15万应该就是这些优惠的综合打包。

9900的首开价格，其实在区域内优势还不是很突出，或者说我个人认为优惠力度还是有限的，这个价格相对该区域新房而言其实是持平状态。

凯德悦澜湾偏向刚需，碧桂园江山印偏向改善，两个项目各有千秋，其实不能完全平行对比的，但是在项目位置角度凯德悦澜湾贴近主干道，位置较碧桂园江山印要好一点。

另外考虑凯德悦澜湾可不可以入手时很多人都会想到凯德在百合世嘉的表现，但也不要总是用老的眼光看世界，产品意识在觉醒，我们期望好产品的出现，对新楼盘的表现也可以多点期待。

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中央强调了老旧小区改造，沧州这两年也在旧改，会不会拉动沧州老小区的房价？拼仔怎么看？

旧改对老小区的实际意义在于提升外在形象和居住品质，那些具有地段、学区优势的老小区遇上旧改后价格会更加坚挺；没有优势的老小区有了旧改的助力，也可以延缓“中年危机”。所以旧改对老小区而言，是好事。

旧改过的老小区房价的确可能出现上浮情况，但目前据我观测，并不明显，沧州老旧小区长久保持在一个挂牌量少，价格较平稳的状态，或许与去年完成旧改的小区个体情况与工程量相关，也可能因为沧州二手房市场近些年不景气状态有关，且看今年完工后表现，尤其是有2个将加装电梯的老小区。