博鳌现场|贾康:房地产金融属性较强,必须保障轨和市场轨并行

疫情后的中国经济正在重启，房地产行业亦在重寻自己的定位。每一次危机，都隐藏着机会，房地产的未来会在这个节点发生什么变化？8月11日至14日，2020博鳌房地产论坛于海南举行，来自房地产、金融、财经及政府协会的各界精英人士齐聚一堂，共同预见未来的地产世界。

华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康

8月13日，在博鳌论坛现场，华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康发表演讲《房地产与货币供应总量和金融市场的关系》。

1、按严谨的经济学分类，房地产也是实体经济的组成部分

房地产指以土地和建筑物为对象进行的相关开发、建设、经营和管理而所派生的装修等形成的综合性产业。一般认为房地产属于第三产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性，也可以称为不动产业和物业。

在传统的房地产概念之外，贾康强调了一个特定视角，“房地产必然具有自然垄断性”。在经济社会发展过程中，伴随着工业化推进城镇化，一些中心区域的地皮和这些地皮上面的建筑物形成的不动产，是各类社会主体在各种资源配置过程中追逐的对象。

房地产的自然垄断性使其带有部分买方市场的特征，“我们就可以理解在这种中心区域按市场调节的不动产，它的价位，是在经济还有明显的发展空间和发展后劲的情况下，必然呈现一个成交价的上扬曲线”。

贾康指出，将房地产排除在实体经济之外的分类是有问题的。“如果按照严谨的经济学分类，房地产业也是实体经济的组成部分”。按《资本论》的经典定义，虚拟资本是指金融票据，我们现在实际生活中间所说的虚拟资本，并没有贬义，它就是有别于制造业等实体经济层面的，另外一种在金融表现层面上的价值证券。房地产业并不属于这个定义下的虚拟资产。

2、实际生活中，房地产行业带有较强的金融属性

同时，贾康也承认，实际生活中的房地产行业带有较强的金融属性。房地产更靠近卖方市场，被银行和金融机构高度重视。那不动产做抵押，贷款就有安全性，是取得贷款最便捷的途径，这就将金融和房地产结合在一起。

房地产在财富管理方面也有非常重要的意义，“往往表现为它可以跟着中国的经济发展迅速增值”，这也带来了炒房和泡沫化问题。贾康认为，炒房是房地产市场不健康的极端表现形式，炒房可行的最根本原因，是社会对该类不动产的需求性，银行抵押贷款的便捷性和财富管理的特殊价值和安全性。“而把它炒起来以后，带来的是泡沫化，是社会经济生活中间的不健康的问题。”

贾康指出，房地产市场过热就硬压的房地产调控，“更多的是治标，并没有治本”。只有做好基础性制度建设，改革攻坚克难，这个长效机制才能真正打造出来。“现在这方面的努力，我认为至少涉及到的有土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度。”

3、一二线房地产越来越贵的趋势没有任何力量能改变

与认为房价上涨是由于货币投放过多引起的观点不同，贾康认为并不能将房价上涨并非货币供应量这一单一因素决定。

货币供应量从总量上影响经济运行全局，间接地表现为全局中各个产业受到部分影响。但由于各行业供需对比不同，所受影响不可能一样的。

在商品房交易中，购买力会受银根松紧影响，货币投放总量会影响房价。但贾康提醒，在中国没有完成城镇化高速发展的阶段之前，中国的中心区域还要不断扩大，已经稳定成为中心区域的一线城市和很多二线城市，其不动产越来越金贵，“这个趋势没有任何力量能改变”。

贾康总结道，房地产市场供需的对比，决定了在很多中心区域，只要货币宽松，就容易跟着出现房价交易的热度上升和带来的房价的上扬。

4、中国的住房制度必须是双轨制度

基于行业现实，贾康分析，从总体来看，中国的住房制度必然是双轨统筹，保障轨托底，市场轨与市场充分对接。“双轨统筹将在中国长期存在，保障房和商品房，或者说完全产权房，在社会生活中间并存。”

托好低收入阶层“住有所居”的保障轨的底，市场轨上中心区房价上扬，减少从外部涌入中心区的压力，“通过这个市场机制，使我们的中心区和非中心区，在发展的过程中的协调机制得到一定的引导。”

在具体措施方面，贾康指出，政府首先要有好的国土开发规划，合理提供双轨运行所需地皮。如尽可能不要在某个辖区内形成截然分明的穷人区和富人区，不能硬把高档别墅和棚改房拼在一起，但是一般商品住宅和公租房、共有产权房可以“花插着建”，有意识地形成更和谐的配套条件。

双轨运行也需要金融支持，实现商业性金融和政策性金融双轨运行。PPP是商业性金融和政策性金融结合的一种投融资创新尝试，“它可以对接到棚改、保障房和商品房的建设，也可以进一步对接到连片开发、综合开发。”

贾康对PPP寄予厚望：“虽然社会上也有很多对它的风凉话，但是我认为现在中国进一步面对复杂严峻的形势，争取把我们的现代化事业继续往前推进，而在这里面，房地产现代化发展是必然组成部分。这个视角之下，从财政贴息、财政支持的政策信用担保，到产业引导基金和PPP，合成一个政策性融资体系，和商业性金融相得益彰的支持整个房地产业健康发展，是我们必然要解决好的一个现实问题。”