沧州二手房连涨44天?统计沧州市区173盘 流动性遭遇大考验

本文来源：微信公众号血拼沧州楼市（微信号：xpczls）

我的一个朋友手头有一套老城核心位置的高层住宅打算卖掉，在二手房网站上挂了小半年基本无人问津，但是这两天他一天至少可以接到1-2个看房电话。

同时，拼仔的一些关注二手房的读者也和拼仔说到，现在沧州二手房市场在悄悄回暖，部分卖家在考虑涨价，问拼仔如何看这一轮上涨。

拼仔查看了一些二手房网站的资料再结合身边人和事，发现如今沧州二手房的确正在回暖，但也面临许多问题。（注：挂牌价≠成交价，但可反映卖方市场预期，文中引用的二手房网站挂牌数据均仅供参考！）

沧州二手房市场现状分析  统计市区173盘挂牌价格

根据安居客数据，沧州全市二手房3月挂牌均价为9265元/㎡，比上月上涨3.62%，累计涨幅5.9%，目前已上涨44天，涨幅在全国排名第15。

但同时，上涨的背后，是二手房挂牌价已经较去年同期下降0.47%。

据安居客统计，沧州二手房近两年来价格走势如下所示：

从2016年到2017年出现了一轮疯涨，具体原因大家都清楚，2017年6月的峰值后开始大幅下跌，之后在约9200元/㎡稳住，随后在2018年7月又出现下跌，而今年3月份的上涨，实际上相当于一场价格回调。

进入2018年后，沧州二手房市场整体趋稳，支撑起目前持续44天上涨的是部分购房者在长达半年的观望后选择上车，年后3月也常是市场需求旺季，供需关系发生变化，价格上涨。

市场正在回暖不假，但也与“火热”无关。

目前区域均价如下所示，来自安居客，仅供参考：

运河区、青县、吴桥、河间、任丘出现不同程度的下降，其他区域二手房房价呈上升趋势。处于房价高点的运河区处于下降状态，高端买家还没有进场，说明二手房市场的这次回暖，完全没有想象中的夸张，还需大家理性对待。

拼仔还在二手房平台搜集了沧州市区173个住宅项目二手房挂牌均价，数据如下，给大家做个参考。

注意事项：

1、本数据综合自58同城、安居客、诸葛找房3个网络平台，统计时间截止到2019年3月23日，具有时效性，仅供参考。

2、部分项目挂牌房源数量较少，不具备综合参考性，暂未收录；部分住宅项目区域划分或存在偏差，仅供参考。

3、本统计表格挂牌均价由高到低排列。

沧州市区二手房依然面临挑战  流动性遭遇考验

市场在回暖的同时，不能忽视的问题是沧州二手房变现能力其实还很差。

在2016年以前，沧州房价4000-5000元/㎡，一般购房者做置换，是直接买新的、大的，留着老的。因为老房卖不了多少钱，新房踮踮脚也能买，老房就留着当固定资产或者出租。

但是现在不同了，房价翻了一番后，不少购房者想要改善居住环境，都需要先处理掉老房，才有钱买新房。

然而如今还有很多改善人群手中的老房难以变现。

这其中的原因有4个：

1、价格。沧州二手房房价经历一轮上涨，已经处于相对高位。

2、纯新盘冲击、刚需不买。从挂牌价格看，沧州市区二手房挂牌价基本保持在8000元/㎡以上的水平，8000元/㎡左右的二手房中老旧小区居多，这种情况下刚需更愿意购买8000-9000元/㎡的纯新盘，“求新”也是目前沧州刚需购房者的普遍存在的购房心理。

3、居住价值不强的二手房缺乏竞争力。据诸葛找房数据，沧州全市范围内，挂牌二手房大概2万套，巨大基数中，优胜劣谈，居住价值不强的二手房难以变现。

4、沧州城市边界不断外扩，部分区域基本没有二手房，新房房价也处于市场底端，购房者直接选择新房。

房价偏高、新盘冲击、刚需不买，沧州二手房流动性还面临考验。

沧州买入机会在哪里？

在沧州二手房变现艰难的现实面前，沧州买入机会在哪里？

目前沧州新房中，刚需价格被抑制，改善断档。

具体来看就是：

1、沧州限价房、位置稍偏的新房将房价低点控制在8千-9千元/㎡，成为很多刚需选择。

2、沧州楼市横盘已久，部分项目减配降价，也对房价产生抑制作用。

3、沧州区域发展不均衡，西强东弱，主要改善性质资源被西城垄断，但西城楼盘普遍同质化严重，高端改善盘改善力度实际发挥还略显不足；东城配套环境改善条件有限，同样改善不足。整体改善断档。

这就对新房市场产生一定的启发，拼仔认为未来沧州房地产行业会有3种趋势：

1、未来是楼盘拼品质的时代。

2、一个城市不可能无限向西，而东边塌陷，东城区必将会诞生一个具有明显改善性质的片区，满足东城区地缘性客户的改善需求。拼仔认为未来十年可见，期待新新华的诞生。

除此之外，南边、北边也会形成具有代表性的突出区域，从土地市场的表现中可见有关部门或许也有类似想法。

3、具有改善条件的刚需产品更有升值空间。沧州实际上有一批项目因为目前的市场环境、市场认知等因素，只卖了刚需的价格，但是实际上在产品、品质、配套、区域潜力上都“没那么刚”，具备品质改善潜力。

在未来存量房占据更大的市场份额之后，这些产品将会在刚需产品中脱颖而出，在二手房市场中的售价与真刚需拉开差距。

所以目前新房选项目，并不是便宜就好，当然贵也不一定。

注：二手房的挂牌价≠成交价，文中数据仅供参考

来源：微信公众号血拼沧州楼市（微信号：xpczls）