被降价击穿的沧州城西北 何处是归宿

血拼沧州楼市 2019-11-23 09:57:26
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存量近万套,被迫式准现房降价促销,大西北的地在哪儿。

01

2016年的秋天,是沧州楼市一轮行情的起始,如果没记错,这个燃点在大西北。天成和园的一夜疯狂,造出沧州首个日光盘,8000+的房价也是头回。16那年一波去库存后,供应荒的到来。让城市被慌张笼罩。

高新技术发展区,名声在外,低密宜居的环境,交通网络通达。其它区域供应荒,再有日光盘/熔断地王加持,一下让大西北变得炙手可热。在沧州,这儿一下成了最房地产的世界。

那时的沧州,价格多少不重要,有房可买最重要。

随后的故事,大家应该都清楚了。2017-2018年的沧州楼市是暗淡的,动荡的。疯狂的土地拍卖透支了城市的未来,供应荒后的预期过高,购买乏力带来的横盘。直至今日咱们还没太缓过神儿来。

而在这个阶段,“大西北”一直站在舞台的中央,扮演着最足够的戏份。17年下半年西北门户大牌房企高层单价预期已来到一万六七。保利花园首开,万人空巷并不夸张,迎宾大道好像都瘫了。就在两三年前,这里还是真正的洼地,西北角国企千万间开发的住宅也就是三四千块的单价即可拥有了。这是高光时刻,也是至暗起始。

再看看这两年发生了什么,品牌房企陆续扎堆进驻,限价房来了,新盘预期不断回落,顺销盘且降且售。直到19年中旬,保利花园清盘了。同期入市的高预期盘进入了“被迫式准现房销售状态”,员工福利和工抵房们来了。

到今天,高新区市场上已经堆了十多个新房盘。房价虚高对上供应过剩,没有足够的价值支撑,滞销降价伏笔早已埋下。

几年过去了,纸背已将力透。工抵房们将来的更加猛烈。

这里到底是潜力洼地,只待沟渠填平。还是买了就降的深坑?生活能否向北?带着和大伙儿一样的困惑,最近我们重新走了走大西北。

02

高新区位于沧州市区西北部,搜索引擎词条是这样介绍的,它是省级高新技术产业开发区,规划面积48.48平方公里,是沧州新城区发展的核心板块之一。

我试着通过检索找寻一些相关数据,结果寥寥。其中一条被我纳入参考,高新区2017年,GDP,33亿。可能大家没啥概念,那沧州地区多少呢,3816.9亿。市区其它三区,运河/新华/开发区呢,296.3/161.9/59.1。数据来自统计局,民政部等相关网站。可以看出至少在两年前,也就是所谓的大西北高光时刻,彼时,高新区还是老末。

人口方面,更是寥寥,我们通过相关统计数据还未查询到区域的人口情况。但在实地走访中,能真切的感受到当下的气氛。马路很宽,很静。说是地广人稀应不为过。

这也就大概呼应上了,房价虚高,没有足够价值支撑论的大基本面儿。

(高新区组图)

近两年,优美特高分子纳微粉研发生产基地/沧州华为大数据云计算中心/河北科光化合物半导体生产基地/中关村丰台科技园等等名企相继入驻,给高新区带来的新的生机。北部交通网络仍在不断优化,十五年一贯制学校高新区中心学校开工/康复医院主体完成,配套规划执行也仍有条不紊的进行中,这些我们能亲眼所见,真切感受高新区效率可见。重走大西北,我们仍然能看到生机勃发。

关于这些大基本面咱们还需多做了解,就不用过多的篇幅去赘述。

但这样一个区域,经历着房价的跌宕,成为市区打的最热的楼市区域。它未来是否还会成为更好的栖息地,在这个时间段西北楼市怎么看,今天应大家迫切要求,我们该聊聊了。

03

重走大西北,颇多新的体会。原先理解的高新区聚向概念,西北角一带。但所有检索资料给我提高的高新区地图概念是模糊的,48.48平米公里三分之二处与运河区概念模糊重叠。我们抛开高新区的定义,换个词来说,大西北。现在我更想去将大西北的楼市分化开来去看。

这里我大概划分划出了三个小区域,其中两区有望链接成片。

大西北门户:迎宾以西,北京以北,太原以南

大面包体育场和流津公园将是未来此片区的地标

在高新区地图范围内,但土地编号抬头和楼盘地址都在运河区的区域。我们暂且定义它为西北门户。

大西北当下看来正如我们给他的称号儿,荒凉啊,缺乏人气/缺配套/缺少生活气息。西北门户此区域是其最接近实现生活气息的地方。比例北京路/迎宾大道两城市主干道,与中央商务区一路之隔,共享西部新城的一切资源。商业、教育配套用地均规划可见,最牛绿地公园就在其腹地中心处。

目前区域内在售住宅项目非常集中,荣盛两盘恒大一盘均位于西宁路北,盘踞吉林大道两侧,东塑的颐和新园就在其北。而其正南西宁路一路之隔,330亩住宅地也将在下月初拍卖出让。

公寓写字楼项目,宏宇瞰都位于沧州体育场正西,据守大西北门户。

其中,两对门项目恒大悦府和荣盛泰享嘉府诞生在2017年的世纪土拍大战中,其中还有着说不清缕还乱的故事。起早大家的预期都是超高的,在17年中旬行将入市时,多方渠道都叫出了一万六七的高层价格。后面的故事如上文说的一样,且卖且降,来到18年底,荣盛快速反应,三期荣盛御府的洋房毛胚价来到了1.3万,走完。差不多也是在18年那段时间吧,CTP-1818号地,也就是荣盛学府地块被荣盛摘下,一波快速周转,以低于市场的价格入市,再次跑赢。颐和新园则在摘地不久后就完成了一波全款收割。大西北门户的降点和反应来的远比其它区域快。

(在售楼盘价格走势图)

西北角:真大西北,成熟社区已链接成片儿

二手房价高居不下,“被迫准现房”促销大潮已至

西北角,真大西北,这个区域是我对高新区最早的印象,也是高新区辖区定义最准确的区域。千万间和百丰是这里最早的开拓者,那时这儿是名副其实的价值洼地。向文首提到的一样,这里也是沧州楼市燃点。天成和园日光,2016-04号地熔断彻底点燃了供应荒这把火。17年世纪土拍,保利荣盛携手入驻,这一熬就是两年光景。硬是把期房熬成了中梁的配套。显然新入市项目预期不断的降低,改变了顺销项目最初的想法,放两年等等房价回高再做打算肯定是完全不灵的。这不荣盛的反应又很快,洋房一万三,安排。其实今年来,保利拉菲已多次试探性进行调整,但显然,跑赢需要更猛烈的动作。

此区域,将是高新区最先链接成片的优质生活区。十五年一贯制宇宙学校,高新区中学一路之隔,青海大道直通流津公园的规划也早已提上日程,再者区域内项目改善居多。“优质”二字不算夸张,生活区成型将近,人气的托举是关键。

(在售/待售楼盘价格走势图)

目前区域内在售/待售三项目为,荣盛名邸 保利拉菲公馆 中梁观沧海,远端有御湖公馆

若说其它区域是预期普降,那大西北角,可以说是降的实实在在。

城市正北,缺少可能性 配套仍匮乏

保障房重地 刚改混住/“改善盘”的预期也在降

在高新区的行政区域图上看来,除去迎宾大道以西的部分,其以东,永济路以北常常被人忽略,上文提到高新区运河区的界限定义一直模糊,咱就暂称它为大西北之北吧。城市的正北处。同样的略显荒芜,交通网格畅达,纵向浮阳/永安/迎宾三条主干道,横向太原/渤海路外加一条向海路。区域内有大面积保障房成片堆叠。配套方面同样有待完善。

保利花园/龙岸清华两刚需楼盘相继售罄未来一定程度上将使区域内更具生活气息。石榴玉兰湾/恒大城自然连接成一小生活区。富力/百丰二新盘待入市,配套同样有待逐步完善。

这么讲呢,在三区域内,城市正北在相对成熟的同时,又缺乏可能性。商品房在保障房群中,多种需求混住,仍缺少配套是现实。

正因此因,该区域自入市来房价波动一直不大。保利受限预售价红线,自始至终的销售政策贯穿。而石榴玉兰湾更是根正苗红的限价房,在年中的拉锯战中,车位策略的调整也实属无奈。再远端的北部二盘,富力迫切入市的心态已显露,产品线差异下,市场表现如何还需检验。

(在售/待售楼盘价格走势图)

总的来讲,大西北降声一片是现实,像上文说的,被迫式准现房销售还在继续,工抵房们将陆续赶来。

04

一盘散沙大西北,未来怎么走?

三年内要再看看土地供应节奏

我曾在此前一篇推文里聊过西北楼市之跌宕。重点说了一个观点,供地要克制,把握节奏。

经济学告诉我们,市场由供求关系决定,楼市亦是如此。

区域内人口多,需求旺盛。但供地有限,看市场供不应求的话,那是卖方市场,涨涨价很正常。反之,供应过盛了,房价大概率滞涨、下跌。

回头看看这几年,区域内近1500亩供地领跑市四区,短期内唱着独角戏。短期内上量,决定了高新区房价的疲软。

(近三年土地供应图表)

1-2年看看存量和去化效率

目前高新区在售项目十余个,活跃楼盘占到市区近半。近纯新整盘5个,这些盘的营销策略是X因素。顺销盘的被迫式准现房去化情况一定程度上会让高新区的市场变得明朗些。

粗算一边目前大西北的新房总供应数10504套(这里要注意一点,沧县的四季花语/御湖公馆等查不到,颐和新园的总套数信息未披露,故没有计入总数统计),透明售房网显示的备案去化情况来看,去化最快的项目也未达九成,存量过半的项目比比皆是。仅几个有数据的纯新盘就将供应3000+套。虽备案数据有一定滞后,年末年初五六千的存量应该是跑不了的。

市场逆风,存量房是房企的大负担,特价房工抵房已不断涌现,购买力能否跟得上是关键中的关键。

(存量去化情况图表)

那对于购房者来说,应该如何看高新区。

1、二手房和转手续房看都不要看,前两年置业大西北基本是一声叹息。接下来新房的供应还是很稳定的,被迫式准现房会严重支配新盘的预期,新房一定更有优势。多说一句,被迫式准现房也是不错的选择了。

2、继续关注“大房企、大盘”,他们算大帐,没时间计较短期的得失,存量多的楼盘也会对跑量要求更高,量比价重要。

3、看准楼盘定位,这个时候也许改善盘和刚需盘真的一个价儿。同样的价格,更应慧眼识货。

4、小片区的选择很重要,不成熟的配套小区域,缺乏人气缺乏可能性,选择时要慎重。

05

对沧州这座城市来说,一路向西一直在继续,但北部能否是市民的新栖息地这里还是要画上一个问号。

交通网格早已成型,预示着很多的可能性。

大西北还是需要时间,待配套落地,待更多人气的托举。

但人们心中更大的问号也许是与这套房子的价值相对的房价地价的水位应在何处。

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