沧州核心区房价高举1.7万 去化中性仍难是定数 LPR解读

血拼沧州楼市 2020-01-07 09:38:46
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学区概念强化,新盘远景怎么看。

血拼沧州楼市,正式跟您说声新年好。

祝福大家新的一年,有梦所依,简单快乐。

新年排名前列期拼盘,和我的祝福一样,略简单。。

1.

一世界书香华府开盘,市区房价高举

去化尚可是否意味极端分化将至

上周六,沧州楼市新年代首开来自西城市区“独苗盘”书香华府。9/10号楼216套房源持证入市。17层小高和22高层各一栋,房型面积区间112-142。产品线上尽量给出选择空间。

值得注意的是,其四楼座已获预售许可,此次开盘仅开出二栋仅半数房源,有明显的试水打算,可见市区楼市水位房企也是谨慎。多位参与此次开盘活动的朋友透露,贷款成交价在1.7万上下。

西城核心区域房价来到1.7万。这与房企此前的输出和项目备案价格都相当接近。

房企后宣称3.5亿的销售额,我们且不猜测数据的真实性。按推盘货值看,去化情况是尚可。是一个很中性的位置,没有即开即罄的疯狂劲销,当然3.5亿的成绩单也足够优秀。

市区新盘的供应荒带来的购买热情和市场购买力还是让我着实有些惊讶的。

这份中性的成绩单,让城区核心地段的房价继续飘忽。一万六七会是答案吗?

另外插播一则另一个市区新盘的消息,运河樾府项目或核准审批,将分三期开发。住宅建筑面积近17万方。总投资是20亿。整个项目体量中等吧,很多媒体把分三期开发解读为“搞大了”。让拼仔苦笑不得。核准批复已提到了,房企按照暂定级房地产开发资质所能一次性承担的开发面积,分三期实施。

这个位置优越的项目,拼仔和血拼读者一直在关注。此次获得流程进展可谓好事一桩啊,期待早日产品规划公示。

2.

学区划片:真“现实派” 只看当下才有意义

远景考虑人口托举和人文环境

跨年夜沧州市运河区教育体育局发布了关于做好2020年中小学生招生工作的通知。除就近、划片、免试、控班容量等以上老原则外,房户一致/一房一位再次被提到:房产证与户口本住址一致,一套住房只安排一个学位,二胎可放宽至两位。另外区直小学招生录取次序方面,按户口迁入时间先后顺序录取。

双一致/早迁优先和一房一位无疑再次强化了“学区房”概念。

另外首次提出实施“一片两校”招生政策。近年来市区教育资源紧俏,班容量下严控的大背景下,设资源稀缺片入学缓冲区。这无疑增加了一些灵活性,而又弱化了一些重学区的少有学区房属性,这里将有一定变数。

另外可能更吸引大家眼球的是,2020运河区小学划片也同时发布。这无疑是在跨年夜地产圈和置业群体的一个热点话题。除老城区划片是否有微调,很多朋友或许更关注17中/上海路小学等这些新开学校片区的情况。通过下图我们可以看到,上海路小区覆盖范围超广,当然此次发文一句:招生对象为运河区辖区范围内适龄儿童。基本打破了高铁区楼盘和上海路小学校区的讨论。

但,我想说的是,目前的学区划片政策是真“现实派”。划片当年的就近情况和教育资源级别才是更值得关注的。

当下热度较高的学区黄河路小学等也是近年才成型的教育区域。而,西北门户/高铁新区等新盘扎堆的区域都是学校规划,甚至在建中学校。但届时具体如何划,教育资源级别上限会达到什么程度,都需时间给答案。

看一些远景区域的话,除了学校的底蕴,师资力量。未来该区域人口托举情况,人文环境如何,是另一个关键重点。

这个事儿还是要结合自身需求去看,去做判断。

3.

2020年3月存量贷款定价基准转换为LPR

你选原基准利率还是lpr利率+加点机会?

12月28日上午9点,央行公布了“存量房贷”新利率政策。

从2020年3月1日开始,存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR。

看起来很厉害啊,但很多朋友又是一头雾水,如何解读,和我关系大吗?

首先新办贷款的购房者就不用关注这个政策了,但这一定是很值得已购房并使用商贷者关注的一则信息。

先说啥是“存量房贷”?就是没有按照LPR来定价的房贷。

2019年10月8日之前发放的住房商业贷款,都是存量房贷。8号后少部分没有走LPR定价的也是。

LPR落地以来很多购房者朋友都在关注其对楼市的影响,和解读方式。

已购房的朋友也在关注,我以前贷款利率咋办,受不受影响,lpr新策上马,降息大势所趋,我是不是要亏了?

而28日来的这条新政策,基本给出了以上所有疑问的答案。

今年3月1日至8月31“存量房贷”客户将有仅此一次重新选择的机会。

怎么换?

将文中重点给大家划出来。

“存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的排名前列个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自排名前列个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”

重中之重的是:2020年的执行利率与2019年相同。2020年,你的执行房贷利率不会变好,只是从过去的锚点是基准,改变成为了LPR,计算后的结果与2019年12月一样。

在后续周期和价格调整方面,借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,商业房贷重定价周期最短为一年。

现在需要您做出的选择是,根据原基准利率和上浮/折扣将房贷利率定格,还是根据新的LPR在后续周期有跟着大环境灵活调整的可能性。而且时间紧迫就给三五个月做选择。

降息周期里,选择LPR利率更划算。

加息周期里,选择固定利率更划算。

虽说一次是做10-30的选择,但至少短期看,降息确是大势所趋。现金为王的时代,也许LPR是更加务实的选择。但若您的原利率真的享受到了很合适的折扣,并没有很大的总还贷压力也到无所谓,毕竟土豪随意。大不了降息降到我难受,我可以一次性还款。所以讲,这仍是一个取决于自身情况的选择。

商业房贷给出“重新定价”的原因,国家也要通过加息降息来影响存量房贷,以实现宏观调控。房贷利率与市场利率脱轨,也是特色的政策,去对应投机部分的房贷利率。同时为未来lpr降息的可能性做铺垫。

我还是想说,算来算去好复杂。

能力有限,不知道这样聊,大家是否能稍微明白点儿了。。

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