后棚改时代 沧州四大片区70万平纯回迁安置房 是安居归宿吗?

城市更新，这阵子我们的选题会常常提到的一个词。

其实于沧州这样一个城市而言，无论是旧城改造、棚改，到现在城市更新概念，落地到百姓层面其意义更多的是迁徙，是靠谱的人居升级、归宿。

放在棚改红利消失的当下，更为明确。

随着近些年沧州楼市市场化的爆发，新房在人居市场显然是更受关注的。但回迁安置房似乎也在悄然生长，且具有很强的存在感和关注意义。

一方面城市更新，节奏虽不算迅猛，也算是有意识、有序推进中。

另一面，回到，人居、归宿。人居品质迭代革新的当下，回迁安置房设计、品质，进度可能是更多百姓关注的。

今天我们就来盘一盘，沧州有代表性的安置房项目。

聊聊那些大家关心的。

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先说说广义定义：

安置房是指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。也就是说由于城市建设、房产开发等原因不得不将现有的房子进行拆迁，而安置则是给这些被拆迁人或承租人居住使用的房屋，具有产权。

安置房一类为因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房;另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房，这两种类型的安置房都是有产权的，并归个人所有。

在沧州，上个人居年代，我们看到的回迁安置房以上述二类为主。

旧城改造、房产开发，原住民原地回迁安置，这其中荷花池片区泛海时代（禧福荷堂）、鼓楼上城，大季屯的凤凰城，小屯的嘉禾一方，大和庄一世界，小杨庄龙岸清华等等都是已完成或部分完成改造的大体量、大规模回迁安置的代表社区。

不得不说，上个时代成就了一大批的“拆二代”富有起来，但在回迁安置区的人居品质方面看来也是可以盖棺定论的，九成开发商交付的产品都难以兑现美好。

∥禧福荷堂

∥鼓楼上城

低标准是常态，甚至屡有超建、违规等情况造成产权办理搁浅的情况。更甚，如三里家园，九乐倾城回迁交付都成为问题，这也是咱们开篇提到的所谓“归宿”。

至于很多朋友津津乐道的商品房和回迁房的差异，我想于沧州这座城市，时间已经给出了很确定的答案，这里咱们不再多展开了。

2

大家可能注意到了，近些年，新开发楼盘回迁安置面积比例均控制在相当低的值，在规划设计时房企也会进行明确分区，孤立楼座的方式。

再到近两年看，涉旧城改造，回迁安置的地块已经少之又少了。究其原因，更多的房企愿意拿净地，去拆，在这个时代帐太难算。政府、更有资源的土地整理商接管前置土地整理工作，异地回迁安置，集中就近回迁安置的项目成为新形态。

沧州市区内，具有代表性的已建成大规模安置房项目，流津时代、世纪福邸等。

从产品设计和品质面上，与同期商品房仍有不小差居。

另一面，也不得不认同其在很好的履行“归宿”使命。同时助推如大运河景观带等市政工程，城市更新的有序推进。

∥世纪福邸

∥流津时代

3

那么来到新时代，人居、归宿，沧州安置房能否兼具。

还是会画上一个漫长的问号。

2019年底，2020年，沧州市中心城区多块100%回迁安置房项目地块成功出让，这其中不乏新的核心人居板块内大体量的项目，也不乏本地品牌开发商的身影参与其中。

多个项目在有序推进中，基本规划情况也有曝出。有些项目从规控和规划设计来看确实颇有迭代感了（相对而言），而进展方面也是呈分化趋势，有的立项一年近乎全面封顶，有的则数年毫无动静。

反推，从各全回迁安置项目的形象进度也许能侧面反应区域内的“城市界面更新”机遇。

下面我们来一览近两年，市区规模较大的计划、进行中全回迁安置房项目：

锦绣豪庭，位于吉林大道西、泰享嘉府一期北。为运河区常砖河、武新房、小杨庄三村联建安置房项目。荣盛2019年8月23日，以10.44亿摘下该地块，楼面成本价3684元。次年3.15日，在项目地举行开工仪式，规划意向图现场曝光。暂无其它较新进展。

简评：地处优越，组团成型，责任使然，进展相对缓慢，三村土地整理完毕，“归宿”问题再次凸显。

颐和高新嘉园，位于贵州大道东、兰州路南，在西北角新人居组团。2020年3月东塑、一方携手摘下GTP-2019-06，楼面价接近2450元。2020年6月8日，项目规划公示，共规划13栋住宅楼，占地面积63879.02㎡，总建筑面积186224.37㎡，其中住宅建筑面积135036.3㎡，商业建筑面积1838.88㎡，配套公建建筑面积4196.28㎡。装配式钢结构建筑面积29790.64㎡，精装修建筑面积27915.76㎡。总户数1292户，总人数4134人，共规划1292个停车位。通过近日较新施工图可见，项目形象进展迅速，已接近全面封顶。

简评：真实大西北，生活区组团成型，产品面相对优越，进展迅速，区域城市界面或有新机遇。

新祝府，位于开曙街西，兴业路北。该项目地块在2019年12月底成功出让，由河北新昊集团沧州狮城房地产以16633万元成功摘得，成交亩价371万元，起始楼面价达3092.33元/平米。项目整体体量不大，仅44.8亩，全部为回迁安置住房，土地竞得人负责按照沧州经济开发区管委会要求建设。大概率履行周边村改造、整理，回迁安置使命。2020年9月15日，项目规划公示，共规划9栋住宅，总建筑面积81337.84㎡。项目容积率1.795，建筑密度22.43%，绿地率30.17%，总户数469户，规划停车位694个。目前项目暂无其它新进展。

简评：责任使命相对明确，产品基本面优越，推进速度相对稳健。

祝庄子KTP-2020-1地块，位于祝庄子村集体用地以东。去年年底深圳中海投资2.4亿摘地这宗全回迁安置地块，楼面成本价1827.9元。此地块回迁安置项目大概率是对上述新祝府项目片区的安置需求补充，而据悉中海投资也是多年深耕回迁安置项目业务线。近90亩占地，2.2容积率，将为区域带来13万余平米的新人居供应，目前项目暂无更多信息曝出。

简评：更好的成本，达成开发区腹地20万平组团回迁安置房储备。

PS:

另外，在城市西南，项目预算16.5亿，总建筑规模达23.32万平米的大运河村也于去年年初获得可行性研究报告的批复。

项目拟选址沧州市迎宾大道以西，银川路以北。主要建设内容：建设8栋18/-1F住宅及22栋12/-1F住宅，含幼儿园、物业用房、社区服务站、治安联防站等及小区内道路、绿化、硬化等配套设施，容积率1.95，建筑密度22.0%，绿地率36.0%。

履行使命为强家坟村、赵庄北队、南川楼的回迁安置房，为异地安置。

总投资及资金来源：项目估算总投资165000万元，其中工程费74752.32万元，其他费用79793.42万元，预备费用10454.26万元。资金来源：项目资本金33000万元，占总投资的20.00%，财政拨付；拟申请政府专项债券130000万元，占总投资的78.79%，剩余部分由财政筹措。

新进展方面，就在近日，沧州市行政审批局发布大运河新村项目造价咨询服务采购招标公告。公告提到，项目业主为沧州大运河建设发展有限公司，建设资金已落实。

简评：体量可观、资金落实，规控明确了建筑产品形态。位置优越，城市人居所向。职责使命明确，人居品质，归宿效率值得期待。

小结：

不完全统计，沧州主城区全回迁安置项目新人居体量已达近70万平。会否撼动商品房市场，动其奶酪。

其中不乏地段、规控双优的意向项目，会否重新定义“回迁安置房”人居品质？

多个项目其职责使命为已完成动迁片区居民回迁安置，落地效率仍是关键点。

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回到开篇的主题，在上一个时代，棚改真真实实的造就了一批有钱人，同时不可否认回迁安置房人居体验、建筑品质，也大可盖棺定论。来到新时代，居者有其屋仍将是新一轮城市更新的大基本。

把安居，归宿。当作对为每个助力支持城市发展的人美好的祝愿吧。