动荡大西北,沧州房价已降十几二十万 成本分化造激烈竞争

“首套刚需，年初起在高新区这块看盘，基本看遍了所有在售楼盘。荣盛/石榴/保利，甚至龙岸清华等等。越看越迷茫。房价普遍在一万二三之间，附近的二手盘价格也挺着高价，能谈到顶点报价回落5%，就这样也卖不出，我看的几套房几乎都还在挂牌着。选择高新区，西北这个概念是多方面的考虑，房价相对南边的新区较低，感觉规划不错，利好因素很多。但最近房价上下起伏，好像一降价就卖的挺好，其实好几个楼盘比较最早的时候都降了十几二十万了。2019还能有回落空间吗，越是这样心里越不安。尽快入手还是再等等？”

动荡的大西北牵动着不少购房者的心。

推文首段落为一血拼读者发来的私信通篇复制。同时也代表了很多在关注西北楼市的朋友们。

确实，高新区/西北部这一片聚焦着太多的目光。2016年底以来品牌房企频频进驻，利好规划一个接一个。可以说是当下沧州房地产市场最活跃的一个区域。那自然故事也就会最多。今年年初到现在，各项目都在做着方方面面的努力，在销售策略上有一系列的调整。我们的拼仔给我提供了一份数据，综合网络粗略统计了19年上半年区域内重点楼盘的房价走势情况（数据来自网络，供参考），震荡确实是实实在在的存在。荣盛泰享嘉府/锦绣学府，区域内，同产品线项目单价大概掉了千元。恒大积极的推出毛胚房。限价盘石榴拿出了特价车位。御湖公馆的大平层1万/8300/9500价格频频调整。

对于上文，这位读者朋友提出的问题。需要画个重点的是，“稍微降点，好像卖的就不错”。现实真的是这样，今年也确实出现了几次比较火爆的购房现场。价格的调整还是最重要诱因。

至于形成震荡的原因，2019年对于中国的房地产市场来说将最扑朔迷离的一年，这个咱就不大谈特谈了。很多大平台都有很好的见解，我也还在知识的海洋里翱翔呢。主要聊聊咱们的高新区。

1

新区需要时间沉淀，房地产业步伐太快

虽是新城，城建利好频频，也有产业引进。但也许是从业原因，在我的概念里，仿佛高新区/大西北是房地产的大西北。两年内商业住宅用地供应十余幅，品牌房企扎堆进驻，高速周转，积极入市。但利好配套的步伐仿佛不太跟得上。也还好，高新区中心学校开建了，产业引进也如火如荼，城市主干道贯通/改善工程也在进行。但个人还是觉得跟不上房价。新城需要时间沉淀，可能我们的房地产走的太快了。

（高新区大西北利好规划一览）

2

成本分化造激烈竞争，大西北横盘概率大

另一个造成目前西北打成一锅粥的因素，成本分化挺严重的。房企拿地的成本不一样，说实话产品又都不太走心，那价格竞争的相互牵制就形成了目前的动荡曲线。若重大变数，目前一万一二三这个位置基本也算被购房者买单频次比较高的区间，难有突破。市区有多个项目，并高成本加持的房企，会战略放弃大西北。成本略底的房企，在市场接受的情况下，也大概率会去追求较高的利润，对标市场价。横盘大概率。

3

区域未来能否健康发展，看地价能否稳住

上文提到，房企成本的分化。产品同质严重的当下，其实重要前置成本就是土地价。大家都知道，这两年沧州的地价也是一个震荡的曲线，西北亦是如此。地价能不能稳着陆是一个关键。

其实，政府就是一个城市发展的操盘手，每个区域的成长成熟都离不开政府的运作，一般的运作逻辑是这样：通过土地财政，地方政府可以快速通过卖地，来完成城市的原始资本积累，去推动城市的公共配套完善、工业化进程。

一线城市就是依靠土地财政走过来的，而现在大拆大建的二线城市正处于城市扩张期，地铁刚刚修建、产业的集聚效应刚刚发力、人口涌入需要更多的公共服务设施。而钱，基本上都是来自于土地。政府有动力去修桥铺路、建学校医院及其他大型公共服务设施。而钱从哪来？卖地。如果这个片区的土地早早就被地价出清，那么这个区域的溢价基本已经释放完毕，甚至反而更加危险，容易陷入滞涨。大西北显然还没有。还有空间。

供地如何克制，把握节奏，其实是个关键点。地价震荡，再碰上充满变数的环境，市场的短幅震荡也会接踵而至。地价到顶，政府将无利去做配套。

所以，区域未来能不能健康的发展起来——关键看地价能否稳定提高。

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