中国房价租售比全球最低 真实原因在这里

搜狐财经 2017-08-23 08:51:33
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从7月起,“租售同权”成了房地产最热门的词汇。

从7月起,“租售同权”成了房地产最热门的词汇。住建部明确表态,将通过立法明确租赁当事人的权利义务,保障租房人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度。逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

作为体现政策预期的资本市场,股市中的租售同权概念股纷纷大涨,平均涨幅超过50%,拥有国内数量最多集中式长租公寓的租售同权龙头股世联行更是连续走出上涨行情。

作为拥有三千多名会员的房产投资俱乐部,我们更是提前看到租房给房价带来的变化,提前做出了租金跟房价倒挂的现象会逐渐转变的判断,也就是说,未来租金高的房产才会有上涨基础,而租金低的房产会逐渐下跌的结论。并且推出了很多高租金回报的新项目。

现在,大家的目光已经逐渐从考虑房价多少转移到了考察租金多少。“租售同权”对于还没买房的人来说是个大利好。而那些有多套房的人,最关心的就是未来租金会不会涨,不好出租的房子应不应该卖掉。

先让我们来看看目前全球主要城市的租金回报率到底怎么样。中国主要城市在全球租金回报率排行榜的位置:

我们计算实际租金回报率的方法是用一年租金/房屋价格。

一般来说,5%以上的租金回报属于适合投资的楼市,从数据来看,美国的达拉斯、洛杉矶、纽约,日本的大阪、东京都有不错的表现,租金回报率达到5%以上。相比之下,中国一线城市北上广深的租金回报率就比较低了,仅1.5%左右。

考虑到发展中国家本身有成长溢价,所以不能直接用中国的租售比跟发达国家对比。而用中国自己的租售比不同城市之间对比更合适。

而中国一线城市的租售比在全球最低,这里面需要指出的只是住宅价格,如果用商住公寓对比,其实北上广深的租金回报率能达到3%,处在世界平均水平。

那么是什么原因造成了这些一线城市的房价高而租金低的怪现象呐?其实就是落户和上学资格的特权作祟,也就是说,落户和上学这两项指标没有体现在房租里,成为了隐形福利,造就了住宅的溢价部分,这就是住宅价格高而租金低的倒挂现象。

明白了倒挂的原因,就能明白租售同权的意义,而租售同权就是取消了原来附属在住宅身上的落户和上学特权,让这些住宅的溢价因素彻底弱化,那么原来的溢价就会显示,最终倒挂消失,让租金跟房价成正比。

自然,大家也就明白了为什么我提前告诉了板块轮动的转换,现在一定布局好出租、租金高的房产,而租金低的房产不要碰。

而那些高溢价附加值的房产租售比很低,这些房产原来还能维持溢价的附加值逐渐被其他房产分享,所以这类房产的好日子已经到头,后期很可能逐渐走低直到原有溢价消失。

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