沧州将进入真工抵房供应高潮?征迁片区老房有利可图吗? |回答

血拼沧州楼市 2022-01-12 09:09:19
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概念板块研判逻辑:定位,规划,落地效率。

新年开启,中国年将至。在这个阶段,沧州楼市似乎没有像往年一样迎来一股新气象、迎来返乡置业。经历了一个年度漫长的血拼,各项目似乎都默契的按下了暂停键,收回优惠政策、从长记忆。同时,各渠道方的合同也进入了新一年的洽谈阶段。

所以,市场终端没有什么特别的事件发生,也属正常。

一年到头了,清净几天,捋清思路,再出发,不是坏事。

血拼楼市也在忙着过去一年的回溯和新年展望的汇报,本周拼盘呢,就暂请个假。

给大家带来两个,近期库存热门的问题回答吧。

字数,尽量不中庸,还是我的诚意。

01

凤凰城和高铁北四盘哪个更适合上车,我是泊头的,短期不过来住,考虑长期持有。

过去一两个月,这是一组被频繁点菜的对比。

也确实,凤凰城这个项目和北四盘星钻是沧州楼市四季度去化数据和流速最好的楼盘。这里面更多的还是受益他们震惊市场的价格频出。确实有着绝对的价格优势,这一点是没办法忽略的。

今年进城置业的气氛也是在下半年逐渐高潮,究其原因还是价格!主城边缘规划板块价格猛烈回归和县城房价拉齐,甚至出现了特别明显的倒挂,市区规划板块的置业难度远远低于县城。

那么这组热门对比到底成不成立呢?

首先,我个人的建议还是希望朋友们能够明确您目前的置业需求,未必要因为这一波“白菜价”被动上车。

关于这组对比,一些个人建议:

首先,要清楚规划板块的底层逻辑,实话实说,这两个板块都是发展起步、配套缺失的现状;非常依赖规划,和未来的落地效率。黑龙港畔也好、湿地公园也罢,当下看都暂时只是一片野湖,但不得不说也确实是未来配套的先天自然条件。

但他们的发展前景有截然不同的底层逻辑。

凤凰城是一个更能独立发展的板块,依托房企的土储计划和造城能力。

而北四盘则会受到整个西部新城北板块的发展效率影响,在这个板块里是一个末位轮动的位置。

借这组对比的机会也给大家分享一套研判板块潜力的逻辑顺序。

定位,规划,落地效率。

定位,凤凰城板块的定位之于沧县,也许比北四盘之于中心城区规划的权重要更高一点。但北四盘毕竟是一个依托中心城区、西部新城的概念。这点上,北四盘板块赢。

规划,二者周边规划教育等基本配套规划均在线,大格局看北四盘更加丰富、精彩。

∥凤凰城、北四盘

落地预期,这里也许会出现一个潜意识反差特别大的事实。在执行效率、事实进展方面北四盘不及凤凰城。

∥凤凰城、北四盘

举个例子,可达交通二者都是依托规划,但可能令人惊讶的会是凤凰城的黄河路沧县路段目前看有着更明确的落地预期。当下看,凤凰城也有着更好的承接市区县城的可达交通状况。

在项目本身的推动力方面,仅看当前,凤凰城这个项目及其后期的土储计划可能有更高的落地可能性。碧桂园的资金储备可能更好,推动力相对独立可控。

目前首期项目形象进展非常可观,企业对必须配套的推动也相对积极。

对规划板块的发展逻辑有了数儿,这道题就做完了一大半。

本着不中庸的态度,一定要选择,我个人还是会觉得北四盘板块前景更优质一点。

但也许他们的价值价差真的没有三千块这么悬殊。

抛出行情和规划潜力,再看两个此时此刻不得不关注的重点:安全性、产品。

在企业的安全性方面,碧在这轮动荡周期里,显然有些独善其身的姿态。打法稳健,对应周期的务实策略也得到不错的成绩反馈。反观,北四盘,部分房企安全性的问题还是可观存在的。价格、形象进度更好的星钻,进入了清盘状态。

产品上,凤凰城又有着先天的规划控制优势,和北四盘板块形成了产品线差异。更低密,类洋房比例高,得房数据更好,户型也更能对应到目标人群的胃口。

做小结吧,城区刚需、进城置业、长期持有,这些需求,站在更宏观的进城置业潮流和城市延展可能性上看,这两个板块的特点其实非常同步,是绕不开的选择题。

在北四盘中选安全系数高的,可能是更好的答案,但房源稀缺了是客观事实。

强调一下,安全性,在此时此刻,要作为置顶的考虑因素。

02

沧州市面上冒出来、售楼处却说没有的工抵房能买?xx项目有一套好楼层的房子,比售楼处便宜了毛两千块钱,说是抵账的。买这种房子需要注意什么。

能买,但也许大家在接下来的一段时间里会有更多“真工抵房”的选择。

且听我慢慢展开说。

过去两年,沧州楼市的“工抵房”浪潮达到了一个最高点。可能50%-60%的购房者买到的都是,降价的“工抵房”。其实也许大家都知道,这里面大部分是项目为了调整销售政策的一种包装,属于假工抵房。各种手续流程还是和购买一套售楼处的常规房源是完全一致的。

首选,咱们要了解。什么是真工抵,其实顾名思义,工程抵账房。是开发商针对工程方,除了现金、商票等结算形式以外的另一种支付方式。房企用自己开发的房产去冲抵应付款。其实大部分房企在和施工方的合作条款里都有强制工抵的条款,在总工程款上有一个5%或者10%这样的比例。但工程方要的是钱,最终,这种房子大部分会流入市场变现。

以前,工程方、供应商愿意拿房,现在啊,可能不太乐意了。

为什么说接下来会出现大量的真工抵房,大家都知道,这两年房地产行业收紧的厉害,主流房企的资金情况都很紧张,保交楼的底线下,供应商的结算受到压缩是一个事实趋势。包括中介渠道的佣金、广告、物料这一些列上下游的合作商啊。都会无奈的拿到一些房源,数量非常可观。

目前市面上上架的一些工抵房源,就是来自这些供应商的应收帐款。因为大家对市场都有预期,这一轮出货,需要价格上的诚意。说直接点,工抵房变现,也是在跟新房市场竞争。

好的价格会批量到来。

另一方面,工程方、供应商积压的真工抵房、一些工抵现房、准现房也会受到市场预期的变化,被批量上架甩卖。(建议大家可以优先关注这类机会,尤其是已经获得产权证书的,个人对个人,安全性高的同时,还有一定议价空间)

据我了解,目前保利花园、石榴玉兰湾、沧兴青海一品、悦隽风华,均有这样的房源在售。报价就直接低于市场价。

强调一下,未来,这样的房子也许会更多的流入二手房市场。

当然,如提问者给出的期房工抵,包更名的这类房源还是目前市场主流。若,价格有明显的优势,楼层尚可。这类房源也是可以考虑的。

虽然,都可以买,但你还是要非常谨慎。

需注意事项:

目前市场上,大部分工抵房都是由供应商、工程方自行去开拓购房者资源,找到客户,然后通过开发商协助将房源变更至购房人名下。等到款清以后,开发商再把房款支付给工程方。如果是贷款,这需要一个放款周期,又有一轮供应商和房企间的付款周期,所以大部分供应商是希望寻找全款客户的。

这就是业内所谓的“更名流程”。

所以说,如果房款是直接支付给开发商,并且是按正常流程签订商品方购买合同,并且资金是进的监管账户,网签备案的。那这套流程基本是安全的。

注意,开发商的监管账户,一般售楼处应该公示的。

你协议方一定要是开发商,其它事宜,工程方和房企去交涉。

若工程方,供应商需要你把房款直接交付给他,或者交付部分给他,后置手续,那这种情况可能就存在一定流程风险。

包括,所谓全款反贷,同样有流程不合规、回款周期的风险。

最后一个,建议,如何判断工抵房是否合适,先了解一下项目前期去化的同类型房源行情,溯源到工抵方,目前阶段,这个价格大部分是可以聊一聊的。

若有第三方,找你拿所谓的更名费。建议找找别的房源看,没必要.....

最后,一点善意提醒,如果这个项目的工抵房较市场行情出现了“超常规”落差,那多半这家房企应该在面对相当严峻的状况。你可能不是在捡漏的路上,一不小心,就会跳到坑里。

经济收紧,消费更要谨慎。

现在需要接盘侠去堵的坑太多了。还是那句话,了解自己的需求,不要仅为价格出发。

03

想买一套在拆迁计划里的老房子,是不是投资机会。

这个问题最近应该是非常有代表性的,首先随着一系列城市更新的确定计划曝光出来。这种交易是否还能成行是前置问题,因为目前城市更新的政策是越来越完善了,对于拆迁房产补偿资格的认定是会非常严格的。

∥图源沧州百度贴吧,仅供参考

直接说我的看法,个人感觉这里面没有很大的利润空间,且伴随一定的豪赌落空风险。

首先,上面说了啊,首期城市更新计划的片区基本上已经曝光出来了,有的地方动员会都开了。相关的补偿标准也有所预期了,所以在一系列确定内容下,利益空间基本就都透支掉了。

第二点,今时不同往日,如今的城市更新和当年的三年大变样恐怕发生了很大的逻辑变化。拆迁造富的窗口没有这么开放了,不会再出现那种特别夸张的补偿了。可能我们大家听到这种按户补偿200平,还会觉得是很可观的补偿标准。但拆迁户也许并不这么想。

第三点,随着房地产市场的下行,过多大量的回迁房产不会再有过去一个年代的行情了,房价没有明显上升了,而且会有预期的下行。未来的人居趋势是住有所居,优胜劣汰。

最后,也是最关键的一点,目前大家对的城市更新的关注度也许过热了。这项长期计划的最终落实效率还是存在问号的。毕竟这里面还是会需要大量的资金占用来推动,这对地方财务、债务都有这么很大的压力。

所以,在推进过程中还是会相对严控,补偿条件也会越来越薄。有的片区虽然在计划中,也并不代表能完全按照计划成行,毕竟计划赶不上变化的事情我们见到的太多了。

各位还是需要能有一个冷静的思考。

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