干货:户型选择攻略 沧州真实房型举例

最近回沧州和机长开了个碰头会，几点意见让我对内容有了新方向。其中一点就是，血拼楼市目前做的事情有点单一，除了市场面，我们落在基础上的内容少了。每天我们都聊宏观大势、区域价值，却好像忽略了一句常常放在嘴上的话”房子是用来住的”。

今天我想来谈谈最落地的产品，毕竟住在一个房子里，大部分时间真正陪伴着我们的甚至不是小区里的花草景观，更多的时候我们是呆着这这几间屋里，享受自己的世界。户型的合理是否，才是最实实在在的影响着我们居住体验感。

今天的推文就简单分享一下拼仔个人看户型的几个点，值得大家一看的是内容里所有的参考对象我将选择目前沧州市场在售的热门房型。仅代表个人的看法，还是那句话，给大家解惑真的谈不上，咱们一块儿学，多讨论。

格局

户型图拿到手，格局会给我们最直观、最简单的印象，也是我们排名前列判断要素。

01

是否方正

房子户型是否方正是必看的点，缺角/刀把等的户型（这里咱不聊风水），很多地方利用价值真的很低，现在沧州的房价动不动一万几，最后有个几平米你用不上，难受吧。户型是否方正，很大程度决定利用率。

02

两个数据：开间/进深 合适才是较好

开间，我们暂且把他定义为房子的左右宽度，进深，应该是这间房从门的位置到最里边有多深。简单理解，开间就宽度，进深是长度。（咱就先这么说）

开间越大，采光效果越好；进深越大，空间的利用率越高。（现在的沧州购房者的概念里经常提到一个词“宽厅”，这种户型真的是薄啊，让开间和进深实现了同向比较。挺好的，兼具采光和利用率）

通常来说，进深开间比介于2：3这个范围。当然数据是死的人是活的，合适才是最关键的。

朝向

朝向这个好理解，咱们北方讲究正南正北。

要注意的是，客厅和主卧一定要朝南，因为这两间屋的利用率是较高的，要享受较好的朝向。

比如下图：

户型都是正南正北朝向，而且南北通透。

定睛一瞅，好嘛！！南向两个开间是厨房和卫生间，也就是说你在蹲坑的时候可以沐浴阳光，其实也挺好，但如上文所说，毕竟咱一天不可能长在洗手间和厨房。还是要优先排序。不能把客和多个次卧整到北向。

随着我们对居住体验的要求越来越高，现在很多新盘都会做景观带景观轴，所以注意景观资源与朝向的关系，要把朝向开间较大化利用起来，使户型内的客厅和房间都能较大程度地享受到好的朝向和景观资源。（这里也不排除，可能湖景在楼座北侧的情况，这个就看自己怎么选择了。当然个人觉得主要的卧室还是朝南向的好。主要景观都在南侧，客卧也都朝阳更优质）

一间次卧或书房可以朝北，也难免朝北，毕竟使用率不高（很爱读书的朋友大多都有四个开间朝阳的大平层，哈哈哈），对于阳光需求不大。

但还是唠叨一句，客厅尽量不能朝北。现在人的习惯，大多数的时间我们都是在客厅度过，朝北的客厅冬季会阴冷潮湿，也不会很亮堂，有些难受。

功能布局

看好大格局，细节也要到位，来看看每一个功能布局。

01

动静分离

什么是动静分区，动和静分别指什么：

动区，活动比较频繁的区域，如客厅、厨房、餐厅；

静区，主要指休息和家庭办公学习等的地方，如卧室、书房。

一动一静两个区域，当时越分的越清越好，尽量不要有交流和共享。

上面这个户型动静分区是做得相当到位，休息区和活动区有一个明显的分割线，互不影响。保证日常娱乐或家务时能够放得开，并不会打扰到正在休息或工作的家人。

但这里要注意一点，如昨天回答里的问题，目前沧州市面上百平以内的小三居，咱就别讲究动静分区了。毕竟总面积摆在那里，这屋小声说话那屋不关门也是会听听的真真的。所以说动静分区的房子，具有很强的改善属性。

02

厨卫

厨房、卫生间这两区域湿气污垢都是相对严重的，通风透气性很重要，所以有窗更加。

另外要尽量与休息区和休闲活动区有明显隔离区。

咱们的中餐厨房集齐了噪声、油烟油污还有污水。所以明显的区域分割时非常有必要的。

卫生间也是我们会频繁使用的区域，洗浴，洗漱家政等也是用水重区，如果能做到干湿分离就更加了，当然这要看尺寸。

另外，当代户型设计厨房的布置大多都会非常靠近入户门，在外带回的食材等可以直接带进厨房进行处理或归位。如果有一个新楼盘把厨房藏在房子深处，那那那那那那那，，，就得好好考虑一下了。

动线

动线，听起来好像挺厉害挺专业的一个词，其实顾名思义，是你在家里活动的路线，从一个区域走到另一个区域的路线。

动线不合理的话，真的是“足不出户便日行千里”，光在家里走动，微信步数都能蹭蹭破千。

夸张吗？我们可以看下不合理的动线是什么样的。

我们可以将生活轨迹画到户型图上，一般家里的主要动线有三类：户主动线/家务动线/客人动线。

以下图为例，标出三条动线：

从上图可以看出，，三条动线重复交叉地方越多，这就意味着空间设计的不合理和区域内的局促：

1、户主动线，卧室在整套房子的两端，和家人日常沟通，回到房间，需要要不断从客厅电视电视前穿梭，多走两步倒是没事儿，主要影响家人看电视啊，况且你也不希望频繁出现吧。

2、家务动线，衣服洗好了要穿越整个客厅，走进次卧，才到阳台，如果次卧你婆婆或者儿子在休息，晒衣服是要挑准时间的，而且该次卧的家人隐私也被打扰，双方都没有愉悦的体验。

3、访客动线，迎客进门后，要穿过次卧才能到达沙发就座，如果次卧刚好有人，则显得十分不方便。当然有的四室户型没有避免也无伤大雅。

合理的动线应该是避免互相交叉干扰，达到每个人有自己更私密的空间。

所以，动线的选择要注意2点：三条动线或者说每个人的动线交叉要尽量少；然后，少走一步是一步。

尺寸

这点要重点提提，当下沧州的市场需求被挤压得很严重，俨然还是刚需为王的局面。很多房企带来了微型小三居，看着户型图，百平内三室两厅一卫南北通透，五脏俱全。但这类户型图上很少有房企会注明尺寸。当你住进这套房子，可能你就会感受到相对的局促感，次卧可能会履行衣帽间或杂物间的使命。当然每个人对尺度的要求不同，合适即合理。

（如下图，88-100的小三居真是当下沧州楼市的大热款）

另外切忌，拿着户型，幻想未来家具家电怎么布局，要实地量尺。

户型图中的尺寸一般是标在墙体中缝，不是准确的室内净尺寸，要得到实际间距，须减墙体厚度。

当下潮流，墙体的厚度分厚、薄两个尺寸，厚墙20公分，薄墙10公分。但实际上，因为抹灰的问题，大多数时候实际是24公分和12公分，如果贴好瓷砖，每一面又会增加3公分。

户型的外围通常都是厚墙，室内会有部分薄墙，下图为部分厚墙、薄墙示意：

全生命周期户型

什么是全生命周期户型？

从用户不同需求角度出发，一套房子，我可以自由的把房间改大改小，自由的想要几个房间就设置几个房间。想做套房做套房，想做独立空间做独立空间。

这样的设计才是真正的全生命周期户型。

装修过房子的朋友都知道，每套房子都有承重墙的，承重墙砸不得，所以正常的房子根本不具备全屋改造的可能性。

比如下图户型，几乎跟全生命周期没有任何关系，承重墙比例太高了，几乎没啥改造可能。

如果这种设计，通过改房间名称，格局没有任何变化，就自称是“全生命周期户型”，那真的是自欺欺人。

现在，全生命周期的户型其实在最近一两年越来越多的，比如下边这个户型： 

面积是85平，三房。

从图中可以很明显的看出来，所有的承重墙除了卫生间外，其余全部在外围。

因为卫生间牵扯上下水的问题，基本不会改动，所以承重墙放在卫生间是较好的选择。

这样的设计意味着，厨房可以改小扩大餐厅的面积，也可以改大做出中西双厨房＋吧台。

如果对美食对餐厅有高要求，在做双厨房+吧台的同时还可以把次卧客厅之间的墙打掉改成横厅，做一个超大的餐客厅一体设计。

这个想法和开发商在户型图中的其中一个改造方案不谋而合，见下图：

除了厨房有多种改造方案，次卧的改造方案更多更有可操作性，比如说上图中第二个方案的次卧改套书房，也可以把次卧改成儿童游乐的多功能区，或者专业的茶台或者书法写作之类的区域，可改造方案非常多。

而这样的改造，在目前沧州市面的传统户型是很难实现的。但随着好的设计越来越多，在置换成本越来越高的当下，可以预留改动空间的有生命周期房子是值得留意的一个点。

总之，户型合理简直太重要了，住进去才会有更多的体验。随着现在市面上标准户型越来越多，我找负面户型真的费劲，不合理的户型将来转手卖还要折价。

还是那句话，买房是个大件，大家方方面面的功课一定要做足。

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