沧州南川楼改造要钱还是要房?大高层会变成贫民窟吗? | 回答

血拼回答，2021排名前列篇。

老规矩，尽量不做中庸的表达，仅代表此时此刻的个人观点，有时效性噢。仅面对提问者答疑，仅供参考。

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大高层住宅将变成未来贫民窟？

这个话题来自血拼楼市的社群讨论，确实是近年来一个很有意思并盛行的观点“大高层住宅的建筑类型价值会越来越低，甚至将在未来沦为贫民窟？”

说实话，我个人对这个说法是没办法去特别认同的。

价值走势相对趋弱或许存在，贫民窟，真不至于。

仅就沧州的市场端展开讨论，在新房市场上18层以内的所谓“小高层”产品确实在近年成为了主流，并同时有比较强的市场认可度和溢价能力。大高层反之，市场认可度越来越低，价格也要稍微低一些。首先，这是市场事实，我们肯定要观察到。

但这个问题仍要相对来看，如果有一天你的房子真的失去了价值，我想这个锅绝不该直接甩给大高层。

更要综合房子的位置、人群定位、产品终端来考虑衡量高层住宅的价值。

位置，衡量一个片区、一套房子的价值，最核心的角度还是他的位置所处，放眼看，更多城市核心区大多是大流量，大流量意味着高密度，和承载力，这佐证着寸土寸金的说法。那出现在城市核心处的更多的就将是高容地块，高层建筑自然多数，毕竟“城市墅”“城市洋房”还是极少数且特别贵的存在。

人群定位，也可以理解为这个项目的圈层、品质、概念多方面吧。大高层住宅最被人诟病的一点是居住密度高，单元户数多。但我想有人钱可能不会在意自己多一些有钱、高素质的邻居。

产品终端，这里指项目的规划设计、产品、房型设计等情况。举极端例子，一梯一户的大高大平层的居住舒适度还是很高的，其空间利用、视野开阔可能是“城市墅”都难及的。

仅从规划设计方面看，我们拿出一个同样的小区地块来举例。原万国城、现运河樾府。不同密度、规控下。分别作出的高层、类洋房小高层产品规格。仅从居住角度，这里很难说特别孰强孰弱，更好的评价我想该是各有利弊吧。

左图原万国城/右图运河樾府效果图

原版产品建筑低密度不仅带来了更好的空间、视野，同时也让空间得以准确应用，造就独立的大型核心景观。新版，洋房、小高建筑就是更加谧静、出入便捷、得房数据更好，代价就是失去样板的社区空间，和视野。毕竟鱼和熊掌难兼得。

说完了建筑类型价值的一些相对参考，聊聊更核心层面。

说白了，认为高层住宅会沦为贫民窟、被抛弃的最核心观点还是，随着年代、时间的洗礼，高层设备的维修养护问题，硬件安全到位率问题。再有一点，未来更新的问题，密度高，拆不起，拆不动，动迁概率低。

这是个很远景的忧虑，也不妨纸上谈兵，两个考虑并作一个聊。

说白了还是一个折旧、老化维修、使用到期的问题。

首先折旧和迭代，不止大高层会面对、小高层、洋房也均会面对这样的问题，养护维修效率、使用年限还是要相对初设计定位去看，但高层的养护维修成本较高是客观存在的。

也就是说房子会有折旧，高层的价值确实也许会是折旧率、维护成本相对高。

折旧，普遍存在，不仅大高层。相对高，不代表被抛弃。

这里是实质一点。

至于房子到了使用年限了，按目前的背景。涉及拆迁，把房子拆掉在技术上可能不是大问题。动迁概率也非由这栋楼是否大高层特别，而是该社区，甚至片区的区域价值、社区片区体量和整体成本决定。回看首段落，在当代，往往更有价值的地方，就代表更大的流量。说到底动迁概率仍是价值、利益的博弈为主要因素。

所以很多价值缺失的城市发展逻辑往往是“新城取代老城”，建筑达到使用年限就被抛弃。如此往复，最终的结果也许将是城市上布满废弃的内容，这显然是难以成立的。

其实被抛弃的往往是，落后的乡村、城镇、落后的产业。而这些地方本身就没有房地产市场，不是城市的发展所向。我们这代人注定会见证城市不断发展扩容的过程，但这个过程中，每一步的扩大仍是在依托原城中心配套，也或者可以说，在真正有价值的城市，扩大的每一步是在不断加强市中心的中心地位。

如果价值出现了很大的落差，那也一定是你选择的城市、地段、产品终端有问题，不要甩锅给高层住宅。

万事无特别吧，说贫民窟太严重了。

是否被抛弃与城市、区域价值直接相关，

是否贫民窟，结合以上两点，更多和项目初定位和人群相关。

目前市场事实是，如沧州这样的人口流入动力并不是很强的小城市多采取限高规控，沧州目前的新房市场主流产品也是“小高层”建筑。这也同步迎合了大部分购房者的心理需求。但另一个事实是区位价值高、行情高企的次新房社区，大多为高密度高层建筑社区。

我想新城换旧城，新人居区站稳，新人居区站稳，对沧州这样的城市总需要一个漫长的过程。

所以，个人觉得大高层建筑短期不该有特别严重的价值缺失。

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南川楼征收拆迁启动，对这一片和沧州房价有影响吗？该拿钱在市区、附近买，还是选河西还迁。

可以看到大运河两岸改造今年是迎来了一个涡轮式的加速。

我个人能想到其对城市更实质的影响还是带来名片式的“城市界面”。至于对楼市对房价的影响，您的这个问题其实就是最直接的反应，运河两岸近两年迎来大规模、高速度的动迁，无疑给核心城区楼市带来不少实质需求和“热钱”。

综合来说起到一个供需稳定的作用吧，即使热钱注定流入，但我想仍难助推沧州房价的行情，助稳吧。

然后，第二个问题，货币补偿还是产权调换。

其实这个问题更趋向您的新择址倾向和资产、资金配置方面。其实从您对还迁地“河西”的称呼，可以见得您对生活了多年的老城区的留恋，还是会倾向老城区一些。

从目前体现初的人居价值看，运河两岸坐拥一个“城市主界面”机遇、配套完备，也相对更好一些，陆续也会有新楼盘入市，产品预期不错，当然持币原地购买新房成本也会更高。而意向还迁地大运河村要较流津时代更有竞争力，但同时也涉及一个得房周期的问题。

参考园博园、堤顶路改造片区的货币补偿标准、标本房屋评估参考价看，原地置换同面积压力是不大的，但要综合考虑仅有六个月的临时安置补贴，新房交付周期的过度成本、后期装修成本问题。征收部门在本区域内选取了具有代表性的2处居住类标本房屋，聘请了三家房地产评估机构，对标本房屋（不含室内装饰装修、附属物及合法证件外面积）进行了预评估，选取中位价作为预评估价格。结果为：房屋所有权证沧私字第18141号，建筑面积111.37平方米，用地面积210.7平方米，市场预评估价值1564364.5元。房屋所有权证沧字第3018879号，建筑面积80.84平方米，用地面积152.33平方米，市场预评估价值1164846元。

算完成本帐和价值前景帐，您更需要考虑的是自己未来的生活、工作半径和动线问题，远景看下哪边会更加方便。

说白了，选择区域、人居价值，灵活的资金空间原地置新房好一些，但同时变化和压力并存，追求稳定产权调换也非不可。刨除这两点，生活半径是必须考虑进去的因素。

个人给建议的话，区域发展前景优先。

本期总结，地段地段还是地段。

字数又超了，另外两个入选话题留在下期。我会尽快更新。

先透露一下选题：

装配式PC住宅可以买吗？可以！

买新房能找中介吗？能啊。