沧州老城内 地段产品「双成熟」经典户型“降维扫货”
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去年10月，沧州的住宅土地市场迎来了近年的高热时刻。
位于南大运河板块的两宗限高地块分别被摘下，引发了多家房企和社会的关注。究其原因有二，一方面沧州主城区成熟板块的供地常年停滞，更多新楼盘供应均在新区、外环上；另一面大运河两岸规控建筑限高让产品自带改善基因和城市文脉话题。
小高层、类洋房近年来在沧州市场颇受热捧，溢价能力超强已是不争事实。而放到成熟、核心的区域就更显珍贵，南大运河板块2021新的潜在供应更可谓是久旱甘霖。
这些房企会拿出什么样的终端产品？是改善市场的热盼，同时在严格的规控下对规划设计、房企的产品力也是一次大考。
在这其中，云玺率先把答卷摆在了桌上。
这体现了房企规划设计能力和市场研究效率的同时，更是其对品牌产品力的信心表现。
更体现了一家房企的“成熟”一面。
这个项目来的可谓“突然”。
这块地是市区最早一批的运河基因地块，规控：1.9容积率，36米的限高。（低密、小高层社区群早已是项目的先天基因）
东南北千童、九河、黄河三主干道环伺，西望大运河公园建成区。生活配套方面，学校、绿地、商业均在线。片区内大体量次新盘林立，生活气息浓重。用三个字形容，这个位置是“熟透了”。
就是在这样一个“熟透了”的位置上，加之大运河规控带来的改善基因，其产品终端是很难让人不期待的。周边迫切的地缘改善、城市首改刚需们恨不能马上就拿到户型图。
去年9月“天成云玺”的围挡竖起在蔡御街，彻底释放了新华区楼市这个最重磅的期待。
天成地产入主，大家都清楚“好房子没跑儿了。”
而天成也确实没让市场等太久，很快就释放了产品终端信息。
可以说，完全符合预期、猜想。
95-178，三至四房的功能设计，基本能覆盖到当下沧州购房者的全部需求面。简单评价就是“经典延续”。搭配小高层、洋房的建筑类型，综合得房率在80%+。
更重要的一点还是品牌系列产品终端的“成熟”，高得房率下，房型格局、功能性、面积使用率表现稳定。
首先来看三房，109、117、128、138这四款房型设计语言基本一致，H型布局、全明通透，三开间朝南（双卧包阳厅），南阳台、双飘窗、大窗墙比，采光、通风效果优质。
难得的是，109的房型在以上最潮流实用的设计语言上，同样给出了三室两厅两卫的功能分区，并设计有主卧套房。南向三开间面宽9.9米，没有一个独立功能区间是局促的。
该面积段中138的房型更是将产品的改善属性发挥达到新的台阶，搭载双开门电梯、户户独立私密入室电梯厅。4.4米宽厅、近25平的主卧套、南向面宽11.5米....每个尺度数据在同级别产品中都是可圈可点。这个户型可以说是近年来沧州市面比较公认的“入门级豪宅”标准了。
洋房、小高层产品+天成经典户型给房子带来了大尺度、高使用率。更难能可贵的是H户型的设计语言零浪费的同时，室内功能区、动线的分明。
以128的户型做举例，进门后，迎面是礼仪空间，左手边预留了独立归家储物功能区，左侧厨房餐厅一体设计，家政、迎客的归家动线分明。右侧直达客厅、南向卧室，直接将主客功能南北分隔。
主人采购归来，左手直达家政掷物区，厨房放置食材，再一身轻松回到餐客厅；访客到来，右拐就能直接到客厅，入眼就是豁然开朗的公共空间。
注意，入户的“双节点”，都设计了充足的储物空间 。
外套鞋帽、随身小物、家居囤货、洗涤用品、米面粮油……在这一条动线上快速收纳，极具效率。
归家、迎客，功能、仪式感兼具，在这个面积区间的是很难得的。
厨房1.8米的近深空间具备很多的可能性，完全可以同步部分家政辅助。烹饪、保洁不用满屋转。
天成的这套经典户型的洗衣晾晒功能区均被独立在次卧阳台这个独立空间，把更纯粹的起居场景留在了客厅，这里预留出的进深空间是足够的，乐高、绘本、多肉养殖、品茶……大窗用来专门供养阳光下的生活仪式感。。
再说点实际的，主卧套房设计，128平，约3.5米开间、5.5米进深，能放下2组衣柜。其他空间，收纳功能也很强大。
来到四房功能的三款户型，148、163、178，三种房型。分别采用了四叶草、四南向面宽H房型的设计语言。这个面积段的房型，有面儿的同时，内容的合理则显得更加关键。
以上三居面积段户型具备的优点，四房功能可谓是全全具备，说几点不同。
四居房型的统一性是，均位于核心组团楼位、全搭载双面开门电梯。
双开门电梯，类一梯一户设计，电梯前室就成了每户门前的私享空间。
而且，从示意图看，管井设计应在电梯厅外楼梯旁，私密性更有保证。而电梯厅格局看储物功能和归家仪式一举两得。电梯出门右手侧和对面，均有尺度可观的墙面可做玄关柜，旁边可以再放婴儿车、购物车、行李箱等，室内外置物分隔。
178的房型，四南向开间14米，常规进深段不足十米，这几乎是黄金比例，搭配南北大窗墙比例设计，采光通风这些常规必须需求满足S级别。餐客一体4.8米同宽的设计，给了一个近50平米的入室视觉空间。北侧以餐厅为核心的开放厨房、餐厅、共卫组团分区设计让用餐、会客、家政动线清晰。
主卧开间约3.9米，进深纵跨南北，休息间+步入式衣帽间+卫浴四件套呈一字型排开，除淋浴区外，靠窗还能放置一个按摩浴缸，堪称超豪华配置。
此外，尺度阔绰的“U”形厨房、四段步入式客卫、南向三飘窗都是户型亮点....有些目不暇接。
148的四叶草房型，强调私密性的同时，餐客厨一体化布局，以餐厅为核心的家庭的公共活动区都被整合到一个开敞空间下，非常利于家人间的交流互动，大家庭刚需优选，生活气氛很足。
大概测评做完，陷入一番思考。
天成这家地产商的产品终端沧州人简直太熟悉了，云玺这一套产品也是仅需微调改良便可穿越周期，放在当下却仍然潮流、实用。
这也许仍是一家房企先进、成熟的表现。
你可以说，这一次天成在产品终端没有创新、不改变，但同样，在这个片区，这套成熟的产品终端仍然没对手。
熟区之内，“熟品”仍然降维扫货。
年后探盘时，正好碰上一组到访客户，上前聊了几句。客户是城东的老居民，这次是提前给孩子置办婚房。来云玺之前，运河区的房子也都转过来了，但还是对原住区有执念。
后来，据项目营销负责人介绍，像这样的客户，售楼处已经接待过不少。他们的置业重点，就是在原先的生活圈内，实现居住升级。
聊天时，老两口向楼笔者打听这个项目的价格，可惜笔者也不清楚。
出于好奇，多问了一句：“您觉得这个项目大概得卖多少？”
老大爷想了想说：“一万二三？这片二手房也一万一二。这楼比咱看的二手房好多了。”“再往东有这种好户型的都得一万五了吧。”说着便拿出手里的户型图和笔者分享讨论。这个价格预判，个人主观色彩较重，参考意义也很有限。不过，这倒侧面反映出，当地部分改善群体的心态：
一是很多老城居民其实没什么行政归属桎梏，更看重实际生活环境的熟悉；二是对自身生活的板块，有挺强的认同感，同时对人居迭代的现实有清晰的认知。
据了解，按整体进度有望5月前项目迎接首开。
产品溢价如何还需看市场周期大势，但产品力、产品的成熟稳定性，无需多言了。
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